Schimmelpilzgefahr in alten Gebäuden – Mietmangel?

Der Bundesgerichtshof entschied in seinem aktuellen Urteil vom 05.12.2018 (Az: VII ZR 271/17 und VII ZR 67/18), dass Mieter nicht einfach die Miete kürzen dürften, weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht. Eine schlechte Wärmedämmung mache eine Wohnung nicht mangelhaft, wenn der Zustand des Gebäudes sonst mit den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden Bauvorschriften im Einklang stehe.

Im vorliegenden Fall klagten zwei Mieter einer großen Immobiliengesellschaft aus Schleswig-Holstein. Die betroffenen Gebäude waren 1968 und 1971 erbaut worden und dies unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen. Daher waren diese nicht mit einer Wärmedämmung nach heutigen Standards ausgestattet, wodurch die Gefahr von Schimmelpilzbildung bestand. Die Mieter begehrten die Feststellung einer Mietminderung und verlangten Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

Das Landgericht Lübeck entschied in beiden Verfahren zugunsten der Mieter. Nach dessen Ansicht dürfe ein Mieter auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht werde.
Das LG war der Meinung, dass das hier vorliegende Risiko einer Schimmelpilzbildung durch den Mieter auch nicht durch „alltagsübliches Lüftungs- und Heizverhalten“ verhindert werden könne. Dem Mieter sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten zumutbar, stelle allerdings nicht sicher, dass es auch tatsächlich nicht zur Schimmelpilzbildung komme.
Hierin lag nach der Ansicht des LG ein bauseitig bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel. Es komme hier nicht darauf an, ob der Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei.

Der BGH verneinte daraufhin allerdings einen Sachmangel an den besagten Wohnungen. Als Argument führte er an, dass damals noch keinerlei Verpflichtungen bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten, wonach lediglich die Einhaltung von technischen Normen, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltend waren, geschuldet seien.

Eine fehlende Dämmung und das Risiko etwaiger Schimmelbildung sei daher auch kein Mangel. Die Argumentation des LG läuft nach Ansicht des BGH darauf hinaus, einen anderen Mangelbegriff zu schaffen und so für nicht sanierte oder modernisierte Altbauwohnungen einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies sieht der BGH als „ersichtlich rechtsfehlerhaft“ an. Zudem sei dem Mieter auch ein anderes Lüftungsverhalten zumutbar, nicht lediglich innerhalb der starren und einzelfallunabhängigen Regeln zum Lüften und Heizen, die das LG aufgestellt hat.

Zudem warf die Vorsitzende Richterin die Frage auf, ob man den Mietern einen Gefallen täte, wenn man das Mietrecht gemäß dem Wunsch der Kläger abändern würde: „wenn Vermieter sanieren, dann werden die Kosten umgelegt und damit steigen die Mieten erheblich“.