Wer geltend macht, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, muss diesen Zustand beweisen. Gelingt das nicht, bleibt die Klausel wirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Hiervon berichtet Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Mietrecht.
Schönheitsreparaturklauseln sind für viele Mieter und Vermieter von Bedeutung. In der Regel werden die Renovierungspflichten im Mietvertrag dem Mieter auferlegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigte sich erneut mit dieser Thematik in seinem kürzlich veröffentlichten Beschluss (vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23).
Eine Mieterin klagte, weil sie durch eine Klausel im Formularmietvertrag verpflichtet wurde, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Sie hielt die Klausel für unwirksam, da die Vermieterin die Wohnung bereits unrenoviert übergeben habe.
Beweislast liegt bei dem Mieter
Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Klauseln unwirksam, wenn sie Mieter, die die Wohnung unrenoviert übernommen haben, ohne Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Diese muss jedoch nachgewiesen werden. Die Mieterin konnte diesen Nachweis nicht erbringen.
Die Mieterin argumentierte, dass es dem gesetzlichen Leitbild entspreche, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen müsse, wie es in § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt ist. Daher müsse der Vermieter die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beweisen. Diese Argumentation fand beim BGH jedoch keine Zustimmung. Die Ansicht berücksichtigt zu wenig, dass Schönheitsreparaturklauseln – obwohl nicht gesetzlicher Regelfall – nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich zulässig sind.
Klarstellung des BGH
Der BGH stellte klar, dass das Argument „Wohnung war nie renoviert“ nach allgemeinen Beweisregeln von den Mieter vorgebracht und bewiesen werden muss. Da die Mieterin dies nicht getan hatte, blieb sie zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Mit diesem Beschluss bestätigte der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 (Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).
Für weitere Beratung im Bereich Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht steht Ihnen Fachanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi aus der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden jederzeit zur Verfügung.
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