Beim Immobilienkauf ist die Sachmängelhaftung ein häufiger Streitpunkt. „So ist der Verkäufer verpflichtet, schwerwiegende Mängel gegenüber dem Käufer ungefragt offenzulegen“, sagt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller aus Wiesbaden. Die Aufklärungspflicht gilt auch, wenn in einem Haus tragende Wände entfernt und lediglich durch eine Stahlkonstruktion ersetzt wurden, wie ein Urteil des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 27. September 2024 zeigt (Az.: 7 U 45/23).
„Ein Verkäufer verstößt gegen seine Auskunftspflicht, wenn er verdeckte Mängel, die der Käufer nicht erkennen kann, arglistig verschweigt. Bei einem arglistigen Verschweigen greift auch ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss nicht“, so Rechtsanwalt Cäsar-Preller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aus Wiesbaden.
Tragende Wände entfernt
Bei versteckten Mängeln, die gegenüber dem Käufer einer Immobilie ungefragt offengelegt werden müssen, geht es häufig um Feuchtigkeitsschäden oder bestehende Altlasten. Im Fall vor dem OLG Zweibrücken war das jedoch anders. Hier hatten die Verkäufer den Käufer nicht darüber informiert, dass sie schon vor Jahren tragende Wände aus dem Haus entfernen ließen, um das Wohnzimmer großzügiger zu gestalten.
Die Decke wurde nach der Entfernung nur noch von zwei Eisenträgern gestützt, die direkt auf das Mauerwerk aufgelegt und durch zusätzliche Baustützen gestützt wurde. Dieses Provisorium wurde zur Dauerlösung. Als das Ehepaar das Haus etwa zehn Jahre später verkaufte, erwähnte es gegenüber den Käufern nichts von der Entfernung der tragenden Wände. Für die Käufer war diese Trägerkonstruktion auch nicht ohne Weiteres ersichtlich, da sie durch Verblendungen verdeckt wurde.
Eingriff in Statik des Hauses
Sie kauften das Haus und erst als sie selbst Umbauten beabsichtigten und einen Statiker beauftragt hatten, fiel die Konstruktion auf.
Der Statiker stellte fest, dass die Trägerkonstruktion nicht zulässig und auch nicht dauerhaft tragfähig ist. Die Käufer erklärten daher die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und forderten von den Verkäufern die Rückabwicklung des Vertrags.
Ihre Klage hatte Erfolg. Das OLG Zweibrücken entschied, dass die Verkäufer den Kaufpreis gegen Rückgabe der Immobilie zurückzahlen muss. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Verkäufer die Käufer auch ungefragt über die Entfernung der tragenden Wände hätten aufklären müssen. Denn dadurch sei in die Statik des Hauses eingegriffen worden. Da die Verkäufer auch keinen Nachweis zu der statischen Tragfähigkeit eingeholt hatten, sei die Aufklärung umso erforderlicher gewesen. Zudem hätten die Käufer auch darüber informiert werden müssen, dass die Arbeiten durch eine den Verkäufern kaum bekannte ausländische Firma durchgeführt worden waren und keine Unterlagen zu den genauen Maßnahmen vorliegen.
Gefahr für Leib und Leben
Auch wenn die Verkäufer nach der Entfernung der Wände noch jahrelang selbst in dem Haus gelebt hatten und offenbar von der Tragfähigkeit der Konstruktion ausgingen, hätten sie die Käufer informieren müssen. Daran ändere auch nichts, dass die Käufer das Haus zuvor mit einem Bausachverständigen besichtigt hatten. Ein Eingriff in die Statik des Hauses sei im Hinblick auf mögliche Gefahren für die Gebäudesubstanz und auch für Leib und Leben der Bewohner von so wesentlichem Interesse, dass ein Käufer in jedem Fall darüber ungefragt aufzuklären sei, machte das OLG Zweibrücken deutlich.
Beim Kauf einer Immobilie geht es regelmäßig um viel Geld. Käufer sollten daher vor dem Kauf die Immobilie genau auf Mängel untersuchen lassen. Das ist umso wichtiger, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Verkäufern sollte klar sein, dass ein Gewährleistungsausschluss sie nicht von ihren Aufklärungspflichten entbindet.
Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht steht Rechtanwalt Cäsar-Preller gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.
Neueste Kommentare