Vorkaufsrecht ist nicht gleich Vorkaufsrecht – das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem viel beachteten Beschluss vom 23. Januar 2025 (Az. V ZB 10/24) entschieden und damit eine bislang umstrittene Frage im Immobiliarsachenrecht eindeutig beantwortet.
Konkret ging es um die Möglichkeit, ein sogenanntes subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht, das an das Eigentum eines Grundstücks gebunden ist, nachträglich in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umzuwandeln – also ein Vorkaufsrecht, das nur einer bestimmten Person zusteht.
Der BGH hat diese Möglichkeit nun klar ausgeschlossen: Eine solche Umwandlung sei keine bloße Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB, sondern betreffe die Inhaberschaft des Rechts. Diese wiederum könne nur im Wege einer Neubegründung nach § 873 BGB erfolgen. Das bedeutet: Wer ein bestehendes Vorkaufsrecht in seiner rechtlichen Qualität ändern möchte, muss das bisherige Recht aufheben und ein neues eintragen lassen – mit allen damit verbundenen Risiken, insbesondere einem möglichen Rangverlust im Grundbuch.
Bei Unsicherheiten Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden:
Gerade bei geplanten Änderungen im Grundbuch oder bei der Umstrukturierung von dinglichen Rechten sollte frühzeitig juristische Beratung eingeholt werden. Der aktuelle BGH-Beschluss zeigt einmal mehr: Auch vermeintlich kleine Änderungen im Grundbuch können große rechtliche Wirkung entfalten – und im schlimmsten Fall mit einem Verlust von Rechten oder Prioritäten einhergehen.
Wer ein Vorkaufsrecht ändern oder neu ordnen möchte, sollte vor jeder Eintragung anwaltlichen Rat einholen. Die richtige Vorgehensweise entscheidet am Ende über die rechtliche Durchsetzbarkeit – und nicht selten auch über erhebliche Vermögenswerte.
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