BGH: Nach Umwandlung gilt Kündigungssperrfrist – auch bei Familien-GbR

Wer eine vermietete Wohnung nachträglich in Wohnungseigentum umwandelt und „weiterreicht“, muss bei Eigenbedarf häufig warten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu Anfang 2026 eine praxisrelevante Grundsatzentscheidung getroffen: Selbst wenn die Wohnung innerhalb der Familie in eine Familien-GbR übertragen wird, kann das als „Veräußerung“ gelten – mit der Folge einer Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. In München kann diese Sperrfrist bis zu zehn Jahre betragen.

Kurzantwort: Gilt die Sperrfrist auch in der Familien-GbR?

Ja – nach der Entscheidung des BGH (Urt. v. 21.01.2026, Az. VIII ZR 247/24) kann die Übertragung einer nach § 8 WEG aufgeteilten, vermieteten Wohnung auf eine Familien-GbR eine „Veräußerung“ im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB sein. Dann ist eine Eigenbedarfskündigung vor Ablauf der Sperrfrist unwirksam. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Frist bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Was ist passiert? Der Fall aus München in Kürze

Ein Familienvater erwarb Anfang 2021 ein Mehrfamilienhaus in München. Eine Wohnung war bereits vermietet. Anschließend teilte er das Haus in Wohnungseigentumseinheiten auf (§ 8 WEG) und übertrug das neu begründete Wohnungseigentum auf eine eigens gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der nur die engsten Familienangehörigen beteiligt waren (Ehefrau und zwei volljährige Kinder).

Als die Tochter für ihre Ausbildung nach München ziehen wollte, wurde dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieter weigerte sich auszuziehen. Die Familien-GbR klagte – am Ende entschied der BGH zugunsten des Mieters: Eigenbedarf ja, Kündigung trotzdem unwirksam.

Rechtliche Einordnung: § 577a BGB und die Folgen für Eigenbedarf

Wann greift § 577a Abs. 1 BGB (Umwandlung + Veräußerung)?

§ 577a BGB schützt Mieter nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum. Die Kernidee: Durch die Aufteilung und anschließende „Weitergabe“ (Veräußerung) steigt das Risiko, dass ein neuer Erwerber Eigenbedarf geltend macht oder wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigt. Deshalb verbietet § 577a Abs. 1 BGB solche Kündigungen für eine bestimmte Zeit – die Kündigungssperrfrist.

Während der Sperrfrist darf der Erwerber grundsätzlich nicht wegen

• Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder
• wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
  kündigen.

Warum die Übertragung auf die GbR als „Veräußerung“ zählt

Im Münchner Fall war der entscheidende Punkt, ob die Einbringung/Übertragung des Wohnungseigentums in die Familien-GbR eine „Veräußerung“ ist. Der BGH hat das bejaht. Damit waren – trotz Familienbezug – die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB erfüllt: Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließende Veräußerung.

§ 577a Abs. 1a BGB („Münchner Modell“) – und das Familienprivileg

Die Familie argumentierte mit § 577a Abs. 1a BGB: Diese Vorschrift soll Umgehungen verhindern, wenn ein Gebäude als Ganzes an mehrere Erwerber (oft über eine Gesellschaft) übertragen wird („Münchner Modell“). Zugleich enthält § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB eine Ausnahme, wenn Erwerber/Gesellschafter „derselben Familie oder demselben Haushalt“ angehören.

Der BGH stellte jedoch klar: Dieses Privileg gilt nur im Anwendungsbereich des Abs. 1a – nicht automatisch auch für Fälle des Abs. 1. Hier hatte die Familie aber zuerst aufgeteilt und dann übertragen. Deshalb blieb es beim Mechanismus des § 577a Abs. 1 BGB.

Sperrfrist: 3 Jahre – in angespannten Gebieten bis zu 10 Jahre

Regelmäßig beträgt die Sperrfrist drei Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB). Sie kann jedoch in Gemeinden mit angespannter Wohnraumlage per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB). Für München gilt eine solche Verlängerung nach bayerischem Landesrecht – im entschiedenen Fall führte das dazu, dass die Familie zehn Jahre abwarten muss, bevor eine Eigenbedarfskündigung aus dieser Erwerbskette heraus überhaupt möglich wird.

Was sollten Mieter und Vermieter jetzt konkret tun?

Für Mieter (bei Eigenbedarf nach Umwandlung/Übertragung):

1. Kündigungsgrund und „Historie“ prüfen: Wurde nach Mietbeginn Wohnungseigentum begründet? Gab es danach eine Veräußerung/Übertragung?
2. Sperrfrist berechnen: Beginn und Laufzeit (3 oder bis zu 10 Jahre) sind entscheidend.
3. Fristen wahren: Kündigung, Widerspruch, Klagefristen nicht versäumen.
4. Unterlagen sichern: Teilungserklärung, Grundbuchauszüge, Kauf-/Übertragungsverträge, GbR-Konstellation, Schriftverkehr.

Für Vermieter/Erwerber (vor Eigenbedarfskündigung):

1. Anwendbarkeit von § 577a BGB vorab klären (Abs. 1 vs. Abs. 1a).
2. Sperrfrist und Gebietskulisse prüfen (ggf. 10 Jahre).
3. Kündigungstext sauber begründen (Eigenbedarfsperson, Bedarf, Nutzungswille).
4. Prozessrisiko bewerten, bevor Kosten entstehen.

Rechtliche Prüfung statt Prozessfalle:
Die Rechtsanwaltskanzlei Cäsar Preller unterstützt Mieter und Vermieter bei der Einordnung von Sperrfristen und Eigenbedarf. In der Kanzlei ist mit Herrn Rosenbusch-Bansi ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sodass Fragen rund um § 577a BGB, Umwandlung, GbR-Gestaltungen und Kündigungsstrategien fundiert geprüft werden können.

Typische Fehler vermeiden

• Sperrfrist wird übersehen („Familie = automatisch privilegiert“ ist ein Trugschluss).
• Abs. 1 und Abs. 1a werden verwechselt (Aufteilung + Übertragung ist etwas anderes als Gesamtobjekt-Übertragung).
• Falscher Fristbeginn (entscheidend ist die konkrete Erwerbs-/Veräußerungskette nach Umwandlung).
• Unklare Eigenbedarfsbegründung (Person, Bedarf, zeitlicher Bezug, Ernsthaftigkeit).
• Zu frühe Räumungsklage ohne belastbare Prüfung – mit Kostenrisiko.

Checkliste (kompakt)

• Gab es eine Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 8 WEG)?
• Wurde danach veräußert/übertragen (auch an eine GbR)?
• Greift § 577a Abs. 1 oder Abs. 1a?
• Liegt das Objekt in einem Gebiet mit verlängerter Sperrfrist (bis 10 Jahre)?
• Ist die Kündigung innerhalb der Sperrfrist erklärt worden?
• Sind Kündigungsfristen und ggf. Widerspruch organisiert?

Fazit

Der BGH macht deutlich: Familieninterne Gestaltungen schützen nicht automatisch vor der Kündigungssperrfrist. Wer nach Umwandlung in Wohnungseigentum auf eine Familien-GbR überträgt, kann sich trotzdem an § 577a Abs. 1 BGB festbeißen – in München mitunter zehn Jahre lang. Für Mieter ist das ein starkes Schutzinstrument; für Vermieter ist es ein zentraler Prüfpunkt, bevor Eigenbedarf erklärt oder Klage erhoben wird.

C) FAQ (6–8)

1) Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?
Sie verbietet nach Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung für eine bestimmte Zeit Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung.

2) Wie lange dauert die Sperrfrist – 3 oder 10 Jahre?
Regelmäßig drei Jahre. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Frist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

3) Gilt § 577a BGB auch bei einer Familien-GbR?
Ja. Der BGH hat entschieden, dass die Übertragung auf eine Familien-GbR eine „Veräußerung“ sein kann – mit Sperrfristwirkung.

4) Was ist der Unterschied zwischen § 577a Abs. 1 und Abs. 1a BGB?
Abs. 1 betrifft Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließende Veräußerung. Abs. 1a betrifft Konstellationen der Gesamtobjekt-Übertragung an mehrere Erwerber (häufig über Gesellschaftsmodelle).

5) Hilft das Familienprivileg immer?
Nein. Es ist gesetzlich an bestimmte Konstellationen gebunden und greift nach der BGH-Entscheidung nicht automatisch bei § 577a Abs. 1.

6) Warum sollte man vor einer Räumungsklage die Sperrfrist prüfen?
Weil eine Kündigung innerhalb der Sperrfrist regelmäßig unwirksam ist – das kann vermeidbare Prozess- und Kostenrisiken auslösen.

7) Welche Unterlagen sind für die Prüfung wichtig?
Kündigungsschreiben, Mietvertrag, Teilungserklärung/Umwandlungsunterlagen, Grundbuchauszüge, Erwerbs-/Übertragungsunterlagen und ggf. Gesellschaftsunterlagen (GbR).

8) Wer kann bei der Einordnung helfen?
Ein im Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierter Rechtsanwalt – idealerweise ein Fachanwalt – kann Sperrfristen, Wirksamkeit und Strategie strukturiert prüfen.