Rechtsanwalt Cäsar Preller empfiehlt Fertigstellungsbürgschaften und Gewährleistungsbürgschaften: So schützen sich Bauherren vor finanziellen Schäden beim Neubau.
Der Traum vom eigenen Haus oder von einer modernen Eigentumswohnung kann schnell zum Albtraum werden. Immer mehr Bauherren und Immobilienkäufer haben Probleme mit Bauunternehmen und Bauträgern. Die vereinbarten Fertigstellungstermine werden nicht eingehalten, es treten zahlreiche Baumängel auf und plötzlich verlangt das Bauunternehmen zusätzliche Zahlungen. In besonders problematischen Fällen gerät der Bauunternehmer oder Bauträger sogar in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder muss Insolvenz anmelden.
Ob Reihenhaus, Doppelhaushälfte, freistehendes Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung in einer neu errichteten Wohnanlage: Wer eine Neubauimmobilie erwirbt, sollte sich nicht allein auf die Zusagen des Bauunternehmens verlassen.
Rechtsanwalt Cäsar Preller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, empfiehlt Bauherren deshalb, bereits vor Vertragsabschluss auf ausreichende rechtliche und finanzielle Sicherheiten zu achten. Besonders wichtig sind dabei Fertigstellungsbürgschaften und Gewährleistungsbürgschaften.
1. Bauunternehmen wird nicht fertig: Ein häufiges Problem beim Hausbau
Ein häufiges Problem beim Neubau ist die erhebliche Überschreitung der vereinbarten Bauzeit. Was ursprünglich innerhalb von zwölf oder 18 Monaten fertiggestellt werden sollte, zieht sich plötzlich über mehrere Jahre hin.
Für die betroffenen Bauherren hat das erhebliche Konsequenzen. Sie müssen möglicherweise länger zur Miete wohnen, während gleichzeitig bereits die Finanzierung des neuen Hauses läuft. Hinzu kommen Bereitstellungszinsen, zusätzliche Finanzierungskosten und gegebenenfalls weitere Kosten für eine Ersatzunterkunft.
Die Gründe für Bauverzögerungen sind vielfältig:
- Das Bauunternehmen verfügt nicht über ausreichend qualifiziertes Personal.
- Subunternehmer stehen nicht rechtzeitig zur Verfügung.
- Die Bauabläufe sind schlecht organisiert.
- Baumaterialien fehlen oder werden verspätet geliefert.
- Die ursprüngliche Kalkulation war wirtschaftlich nicht tragfähig.
- Das Unternehmen gerät aufgrund steigender Baukosten unter finanziellen Druck.
Besonders problematisch wird es, wenn ein Bauunternehmen seine ursprünglichen Kosten falsch kalkuliert hat. Steigen Material-, Personal- und Finanzierungskosten, kann ein ursprünglich wirtschaftlich geplantes Bauvorhaben schnell zum Verlustgeschäft werden.
Manche Unternehmen versuchen dann, zusätzliche Zahlungen durchzusetzen oder die Bauarbeiten zu verlangsamen. Andere können ihre vertraglichen Verpflichtungen irgendwann überhaupt nicht mehr erfüllen.
Rechtsanwalt Cäsar Preller rät Bauherren deshalb, bereits im Bauvertrag auf verbindliche Fertigstellungstermine, klare Zahlungsregelungen und ausreichende Sicherheiten zu achten. Ein vereinbarter Festpreis und ein Fertigstellungstermin sind wichtig. Sie bieten aber noch keine ausreichende Sicherheit dafür, dass das Bauvorhaben tatsächlich ordnungsgemäß abgeschlossen wird.
2. Baumängel beim Neubau: Wenn die Bauqualität nicht stimmt
Neben Bauverzögerungen sind Baumängel ein großes Problem.
Bauherren berichten immer wieder über mangelhafte Arbeiten, fehlerhafte Abdichtungen, undichte Fenster, Probleme mit der Wärmedämmung, Risse im Mauerwerk oder Mängel an der Haustechnik.
Auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen kommt es häufig zu Problemen. Das betrifft beispielsweise das Gemeinschaftseigentum, Balkone, Fassaden, Dächer, Tiefgaragen oder technische Anlagen.
Eine wesentliche Ursache kann der zunehmende Fachkräftemangel in der Baubranche sein. Wenn qualifiziertes Personal fehlt und Arbeiten unter hohem Zeitdruck ausgeführt werden, steigt das Risiko von Ausführungsfehlern. Hinzu kommen Koordinationsprobleme zwischen verschiedenen Gewerken und Subunternehmern.
Für den Bauherrn ist die Situation besonders ärgerlich: Er hat häufig einen erheblichen Teil des Kaufpreises oder der Baukosten bereits bezahlt und muss sich anschließend mit der Beseitigung der Mängel auseinandersetzen.
Dabei ist wichtig: Nicht jeder Mangel muss vom Bauherrn hingenommen werden. Nach den gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches stehen dem Besteller bei mangelhafter Bauleistung grundsätzlich verschiedene Rechte zu. Dazu gehören insbesondere Nacherfüllung, Selbstvornahme unter den gesetzlichen Voraussetzungen, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz.
Cäsar Preller empfiehlt, Baumängel frühzeitig durch einen unabhängigen Sachverständigen dokumentieren zu lassen und die Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmen rechtzeitig anwaltlich geltend zu machen. Wer zu lange wartet oder vorschnell die Schlussrechnung bezahlt, kann seine rechtliche Position unter Umständen verschlechtern.
3. Bauunternehmen oder Bauträger insolvent: Was passiert mit den Ansprüchen?
Ein besonders großes finanzielles Risiko entsteht, wenn das Bauunternehmen oder der Bauträger während der Bauphase Insolvenz anmeldet.
Was passiert dann mit dem bereits bezahlten Geld? Wer stellt die Fertigstellung des Hauses sicher? Und was wird aus den Gewährleistungsansprüchen, wenn nach der Insolvenz Baumängel festgestellt werden?
Die Situation kann für Bauherren dramatisch sein.
Wird ein Bauunternehmen insolvent, ist die weitere Durchsetzung vertraglicher Ansprüche erheblich erschwert. Der Insolvenzverwalter entscheidet im Rahmen der insolvenzrechtlichen Vorschriften über die weitere Vertragserfüllung. Eine automatische Fertigstellung des Bauvorhabens gibt es nicht.
Der Bauherr muss dann unter Umständen ein anderes Bauunternehmen beauftragen. Das ist häufig mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Das neue Unternehmen muss sich zunächst einen Überblick über den bisherigen Baufortschritt verschaffen. Bereits ausgeführte Arbeiten müssen überprüft werden. Möglicherweise müssen fehlerhafte Leistungen beseitigt und erneut ausgeführt werden.
Besonders problematisch ist die Situation bei bereits gezahlten Abschlagszahlungen. Auch wenn der Bauherr noch keinen vollständig fertiggestellten Gegenwert erhalten hat, kann das Geld beim insolventen Unternehmen bereits verbraucht sein.
Was passiert mit den Gewährleistungsansprüchen?
Auch nach der Fertigstellung und Abnahme können Baumängel auftreten. Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme.
Ist das Bauunternehmen inzwischen insolvent, hilft dem Bauherrn dieser gesetzliche Anspruch allerdings nicht ohne Weiteres weiter. Zwar bestehen die gesetzlichen Mängelrechte grundsätzlich fort. Die wirtschaftliche Durchsetzbarkeit gegenüber einem insolventen Unternehmen ist jedoch häufig erheblich eingeschränkt.
Wenn keine ausreichende Sicherheit besteht, bleibt unter Umständen nur die Anmeldung der Forderung zur Insolvenztabelle. Ob und in welcher Höhe der Bauherr tatsächlich Geld erhält, ist dann ungewiss.
Rechtsanwalt Cäsar Preller weist deshalb darauf hin, dass Bauherren das Insolvenzrisiko nicht unterschätzen sollten. Eine vertraglich vereinbarte Gewährleistungsbürgschaft kann gerade in dieser Situation von erheblicher Bedeutung sein.
4. Fertigstellungsbürgschaft: Schutz, wenn das Haus nicht fertig wird
Eine Fertigstellungsbürgschaft soll den Bauherrn vor den finanziellen Folgen einer nicht rechtzeitigen oder nicht ordnungsgemäßen Fertigstellung schützen.
Dabei verpflichtet sich ein geeigneter Bürge, beispielsweise eine Bank oder ein Kreditversicherer, unter den vereinbarten Voraussetzungen für bestimmte Ansprüche des Bauherrn einzustehen.
Wird das Bauunternehmen zahlungsunfähig oder erfüllt es seine vertraglichen Verpflichtungen nicht, kann die Bürgschaft dem Bauherrn eine zusätzliche finanzielle Absicherung bieten.
Das ist insbesondere dann wichtig, wenn ein anderes Unternehmen mit der Fertigstellung beauftragt werden muss und dadurch zusätzliche Kosten entstehen.
Auch das Gesetz sieht beim Verbraucherbauvertrag eine entsprechende Sicherheit vor.
Nach § 650m Abs. 2 BGB muss dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Bauwerks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung geleistet werden. Diese Sicherheit kann unter anderem durch eine Garantie oder ein Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers erbracht werden.
Wichtig ist allerdings: Diese gesetzliche Sicherheit ist nicht automatisch eine umfassende Absicherung sämtlicher wirtschaftlicher Folgen einer Bauunterbrechung. Gerade bei größeren Bauvorhaben können die tatsächlichen Mehrkosten erheblich höher ausfallen.
Rechtsanwalt Cäsar Preller empfiehlt daher, zusätzlich zur gesetzlichen Sicherheit eine weitergehende Fertigstellungsbürgschaft zu prüfen und deren Höhe sowie Sicherungsumfang individuell zu vereinbaren.
5. Gewährleistungsbürgschaft: Schutz vor später entdeckten Baumängeln
Mindestens ebenso wichtig ist die Gewährleistungsbürgschaft.
Während die Fertigstellungsbürgschaft das Risiko einer nicht ordnungsgemäßen oder nicht rechtzeitigen Fertigstellung betrifft, dient die Gewährleistungsbürgschaft der Absicherung von Ansprüchen wegen Baumängeln nach der Abnahme.
Das ist ein wesentlicher Unterschied.
Viele Baumängel werden nämlich erst Monate oder sogar Jahre nach dem Einzug sichtbar. Eine mangelhafte Abdichtung kann beispielsweise erst nach einiger Zeit zu Feuchtigkeitsschäden führen. Auch Probleme mit der Fassade, dem Dach oder der Haustechnik zeigen sich teilweise erst im laufenden Gebrauch.
Wenn das Bauunternehmen dann nicht mehr existiert oder zahlungsunfähig ist, kann die Durchsetzung der Mängelansprüche schwierig werden.
Eine vertraglich vereinbarte Gewährleistungsbürgschaft kann hier Abhilfe schaffen. Sie sichert die im Bürgschaftsvertrag genau bezeichneten Ansprüche des Bauherrn für den vereinbarten Zeitraum ab.
In der Praxis wird häufig eine Sicherheit von etwa fünf Prozent der Schlussrechnungssumme vereinbart. Die konkrete Höhe und der Sicherungsumfang müssen allerdings individuell ausgehandelt werden.
Wichtig ist, dass die Bürgschaft tatsächlich die gewünschten Gewährleistungsansprüche umfasst und nicht bereits mit der Abnahme oder nach kurzer Zeit endet.
Cäsar Preller rät Bauherren deshalb ausdrücklich, nicht nur auf die Fertigstellung des Bauvorhabens zu achten. Auch die Zeit nach der Abnahme muss finanziell abgesichert sein. Denn gerade dann können sich Baumängel zeigen, deren Beseitigung erhebliche Kosten verursacht.
Eine Fertigstellungsbürgschaft und eine Gewährleistungsbürgschaft erfüllen somit unterschiedliche Funktionen. Bauherren sollten beide Sicherungsinstrumente im Blick behalten.
6. Eigentumswohnung vom Bauträger: Besondere Risiken für Käufer
Wer eine Eigentumswohnung in einem Neubauprojekt erwirbt, schließt häufig einen Bauträgervertrag ab.
Dabei verpflichtet sich der Bauträger nicht nur zur Errichtung des Gebäudes, sondern auch zur Übertragung des Eigentums an der Wohnung beziehungsweise des entsprechenden Miteigentumsanteils am Grundstück.
Für diese Verträge gelten besondere gesetzliche Regelungen, insbesondere die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Die MaBV enthält unter anderem Regelungen dazu, unter welchen Voraussetzungen und in welchen Teilbeträgen der Bauträger Zahlungen entgegennehmen darf.
Eine besondere Rolle spielt § 7 MaBV. Danach kann der Bauträger unter bestimmten Voraussetzungen anstelle der regulären Sicherungsmechanismen eine Sicherheit für bestimmte Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte stellen. Bei dieser sogenannten Bürgschaftslösung ist insbesondere auf den konkreten Sicherungsumfang und die Laufzeit zu achten.
Auch beim Bauträgervertrag ist die gesetzliche Fertigstellungssicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB zu berücksichtigen, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Rechtsanwalt Cäsar Preller empfiehlt Käufern von Neubauwohnungen deshalb, den Bauträgervertrag vor der notariellen Beurkundung anwaltlich überprüfen zu lassen. Die notarielle Beurkundung und die gesetzlichen Ratenzahlungsregelungen bieten keinen umfassenden Schutz gegen sämtliche Insolvenz- und Mängelrisiken.
Gerade bei größeren Neubauprojekten sollte genau geprüft werden, welche Sicherheiten der Bauträger tatsächlich stellt und welche Ansprüche im Insolvenzfall abgesichert sind.
7. Checkliste: Worauf Bauherren vor der Vertragsunterzeichnung achten sollten
Wer ein Haus bauen oder eine Neubauwohnung erwerben möchte, sollte sich nicht erst dann mit dem Thema beschäftigen, wenn die ersten Probleme auftreten.
Die wichtigsten Sicherungsmaßnahmen sollten bereits vor der Unterzeichnung des Bau- oder Bauträgervertrages geprüft und vereinbart werden.
Rechtsanwalt Cäsar Preller empfiehlt insbesondere, auf folgende Punkte zu achten:
- Verbindlicher Fertigstellungstermin: Der Vertrag sollte einen möglichst konkreten Fertigstellungstermin enthalten.
- Festpreisvereinbarung: Es sollte eindeutig geregelt sein, welche Leistungen im vereinbarten Preis enthalten sind und unter welchen Voraussetzungen zusätzliche Kosten entstehen können.
- Fertigstellungsbürgschaft: Die Fertigstellung des Bauvorhabens sollte durch eine ausreichende Sicherheit abgesichert werden.
- Gewährleistungsbürgschaft: Auch die Ansprüche wegen später auftretender Baumängel sollten vertraglich abgesichert werden.
- Abschlagszahlungen: Zahlungen sollten sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
- Unabhängige Baukontrolle: Ein unabhängiger Sachverständiger sollte die Bauarbeiten und insbesondere die Abnahme begleiten.
- Abnahmeprotokoll: Bei der Abnahme sollten sämtliche erkennbaren Mängel sorgfältig dokumentiert und gegebenenfalls entsprechende Vorbehalte erklärt werden.
- Prüfung der Bürgschaftsurkunden: Es muss eindeutig feststehen, wer haftet, welche Ansprüche abgesichert sind und unter welchen Voraussetzungen die Bürgschaft in Anspruch genommen werden kann.
Besonders wichtig ist, dass eine Bürgschaft nicht nur auf dem Papier existiert. Der Bauherr sollte sich die vollständige Bürgschaftsurkunde vorlegen lassen und prüfen lassen, welche Ansprüche tatsächlich abgesichert sind, welche Voraussetzungen für die Inanspruchnahme gelten und wann die Bürgschaft endet.
8. Fazit von Rechtsanwalt Cäsar Preller: Beim Hausbau ist eine gute Absicherung unverzichtbar
Der Bau eines Eigenheims oder der Erwerb einer neuen Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.
Umso ärgerlicher ist es, wenn das Bauunternehmen nicht rechtzeitig fertig wird, erhebliche Baumängel auftreten oder der Bauträger während der Bauphase Insolvenz anmeldet.
Rechtsanwalt Cäsar Preller empfiehlt Bauherren deshalb, nicht nur auf den Kaufpreis und den Fertigstellungstermin zu achten. Ebenso wichtig ist die Frage, wie sie sich gegen die wirtschaftlichen Folgen einer nicht ordnungsgemäßen Vertragserfüllung absichern können.
Eine Fertigstellungsbürgschaft und eine Gewährleistungsbürgschaft können dabei einen entscheidenden Unterschied machen. Sie ersetzen zwar nicht die sorgfältige Auswahl des Bauunternehmens und die rechtliche Prüfung des Bauvertrages, bieten aber einen wichtigen zusätzlichen Schutz.
Wer ein Bauvorhaben plant, sollte die rechtlichen und finanziellen Risiken deshalb möglichst vor Vertragsabschluss prüfen lassen. Denn wenn das Bauunternehmen erst einmal insolvent ist, kann es für eine wirksame Absicherung bereits zu spät sein.
Rechtsanwalt Cäsar Preller – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Rechtsanwalt Cäsar Preller berät Bauherren, Immobilienkäufer und Wohnungseigentümer bei rechtlichen Problemen mit Bauunternehmen und Bauträgern.
Zu seinen Beratungsschwerpunkten gehören insbesondere:
- Baumängel und Gewährleistungsansprüche beim Neubau
- Bauverzögerungen und nicht fertiggestellte Bauvorhaben
- Insolvenz von Bauunternehmen und Bauträgern
- Prüfung und Gestaltung von Bauverträgen und Bauträgerverträgen
- Fertigstellungsbürgschaften und Gewährleistungsbürgschaften
- Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
Sie haben Probleme mit Ihrem Bauunternehmen oder Bauträger? Rechtsanwalt Cäsar Preller unterstützt Sie bei der Prüfung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten und der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Lassen Sie Ihren Bauvertrag und die vorhandenen Sicherheiten rechtzeitig anwaltlich überprüfen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, erhebliche finanzielle Schäden zu vermeiden.
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