Eine alte Baugenehmigung schützt Eigentümer nicht unbegrenzt. Wer ein ursprünglich genehmigtes Gebäude erheblich umbaut und dauerhaft anders nutzt, kann sich unter Umständen nicht mehr auf den früheren Bestandsschutz berufen. Das zeigt die Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts vom 28. Mai 2026 (Az. 1 LB 1/25). Das Gericht bestätigte eine Beseitigungsverfügung für ein erheblich verändertes Wohngebäude.
Vom Einfamilienhaus zu fünf Ferienwohnungen
Für das Grundstück in Rantum bestand seit 1978 eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Bei späteren Kontrollen stellte die Bauaufsicht jedoch fest, dass das Gebäude inzwischen als eine Wohnung und fünf Ferienwohnungen genutzt wurde. Auch Keller und Spitzboden waren teilweise abweichend von der ursprünglichen Genehmigung ausgebaut worden. Eine entsprechende neue Baugenehmigung lag nicht vor.
Die Bauaufsichtsbehörde ordnete deshalb die vollständige Beseitigung des Gebäudes an. Das Verwaltungsgericht Schleswig hatte die Verfügung zunächst aufgehoben. Das OVG bewertete die Sache anders und wies die Klage des Eigentümers ab.
Die Kanzlei Cäsar-Preller rät Eigentümern deshalb, vor größeren Umbauten oder Nutzungsänderungen immer zu prüfen, ob die bestehende Baugenehmigung die geplante Nutzung tatsächlich noch abdeckt. Gerade die Umwandlung von dauerhaftem Wohnraum in Ferienwohnungen kann baurechtlich eine neue Genehmigung erforderlich machen.
Alte Baugenehmigung kann ihre Schutzwirkung verlieren
Nach Auffassung des OVG kann sich eine Baugenehmigung gemäß § 112 Abs. 2 Landesverwaltungsgesetz Schleswig-Holstein auch „ auf andere Weise“ erledigen. Eine bloße vorübergehende Nutzungsunterbrechung reicht dafür nicht aus. Entscheidend ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung der Umstände. Im konkreten Fall wertete das Gericht die erheblichen Umbauten und die langjährige abweichende Nutzung als deutliches Zeichen dafür, dass an der ursprünglich genehmigten Nutzung nicht mehr festgehalten wurde.
Die Kanzlei Cäsar-Preller weist darauf hin, dass Bestandsschutz grundsätzlich nur das schützt, was tatsächlich genehmigt wurde. Eigentümer sollten daher alte Bauunterlagen, genehmigte Pläne und spätere Veränderungen sorgfältig miteinander vergleichen.
Auch nachträgliche Genehmigung war nicht möglich
Hinzu kam, dass das Gebäude nach Auffassung des Gerichts auch materiell gegen das geltende Baurecht verstieß. Der Bebauungsplan sah eine zulässige Grundfläche von 120 Quadratmetern vor, tatsächlich betrug sie rund 152 Quadratmeter. Zudem wurde eine Baugrenze um etwa vier Meter überschritten. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kam nicht in Betracht, weil die betroffenen Festsetzungen zu den Grundzügen der Planung gehörten.
Die Kanzlei Cäsar-Preller rät daher, bei einer drohenden Beseitigungsverfügung nicht nur den ursprünglichen Bestandsschutz zu prüfen. Ebenso wichtig ist die Frage, ob das Gebäude in seiner heutigen Form nachträglich genehmigungsfähig wäre.
Hoher Immobilienwert verhindert den Abriss nicht
Der erhebliche wirtschaftliche Wert eines Gebäudes schützt nach der Entscheidung grundsätzlich nicht vor einer Beseitigungsverfügung. Das öffentliche Baurecht ist grundstücksbezogen. Finanzielle Nachteile des Eigentümers machen einen rechtswidrigen Bauzustand daher nicht automatisch hinnehmbar.
Ein Teilabriss kann allerdings ein milderes Mittel sein. Dafür muss der Eigentümer konkret darlegen, wie durch einen Rückbau ein genehmigungsfähiger Zustand hergestellt werden kann. Allgemeine Absichtserklärungen oder einfache Skizzen reichen hierfür nicht aus.
Die Kanzlei Cäsar-Preller empfiehlt deshalb, bei einer Beseitigungsverfügung frühzeitig anwaltliche und gegebenenfalls architektonische Beratung einzuholen. Entscheidend kann sein, rechtzeitig ein konkretes und genehmigungsfähiges Rückbaukonzept vorzulegen.
Die Kanzlei Cäsar-Preller prüft Baugenehmigungen, Bestandsschutz und Beseitigungsverfügungen und unterstützt Eigentümer gegenüber Bauaufsichtsbehörden und Verwaltungsgerichten. Lassen Sie Ihren Fall unverbindlich prüfen.
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