Die Umwandlung ehemaliger Gewerberäume in Wohnungen führt nicht automatisch dazu, dass die Mietpreisbremse entfällt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. August 2026 (Az. VIII ZR 104/25) entschieden. Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern und kann Rückzahlungsansprüche wegen überhöhter Mieten begründen.
Streit um überhöhte Miete nach Umbau
Im konkreten Fall hatten Mieter eine rund 73 Quadratmeter große Wohnung in Berlin für monatlich 979 Euro Nettokaltmiete angemietet. Die Räumlichkeiten waren zuvor Teil einer Gewerbeeinheit gewesen und anschließend zu Wohnraum umgebaut worden.
Die Mieter hielten lediglich eine monatliche Miete von 623 Euro für zulässig und verlangten die Rückzahlung überzahlter Miete sowie eines Teils der Mietkaution.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Sie gingen davon aus, dass durch die Umwandlung neuer Wohnraum geschaffen worden sei, für den die Mietpreisbremse nicht gelte.
Der BGH widersprach dieser Auffassung.
Nicht jede Umwandlung schafft neuen Wohnraum
Nach § 556f Satz 1 BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Der BGH stellte jedoch klar, dass eine frühere gewerbliche Nutzung allein nicht ausreicht, um diese Ausnahme zu begründen.
Entscheidend ist vielmehr, ob die Räume bereits vor dem Umbau objektiv als Wohnung hätten genutzt werden können. Dafür kommt es unter anderem auf das Vorhandensein eines Wohn- und Schlafbereichs, sanitärer Einrichtungen sowie einer Kochgelegenheit beziehungsweise entsprechender Anschlüsse an.
Darüber hinaus muss die Wohnnutzung erst durch erhebliche Baumaßnahmen ermöglicht worden sein. Der erforderliche Bauaufwand muss grundsätzlich etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen.
Die Voraussetzungen dieser Ausnahme muss der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen.
Zudem muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich bereits vor Vertragsschluss darüber informieren, wenn er sich auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen möchte.
Rückzahlung überhöhter Miete möglich
Für Mieter ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung. Wurden ehemalige Gewerbeflächen zu Wohnungen umgebaut, sollte überprüft werden, ob die vereinbarte Miete tatsächlich zulässig ist.
Greift die Mietpreisbremse, können Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Auch eine überhöhte Mietkaution kann teilweise zurückverlangt werden.
Der BGH verwies den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Ob den Mietern die geltend gemachten Ansprüche zustehen, ist somit noch abschließend zu klären.
Rechtsanwalt Cäsar-Preller empfiehlt Überprüfung der Miethöhe
„Die Entscheidung zeigt, dass Vermieter die Mietpreisbremse nicht allein durch die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum umgehen können. Mieter sollten deshalb prüfen lassen, ob ihre vereinbarte Miete rechtlich zulässig ist“, erklärt Rechtsanwalt Cäsar-Preller.
Die Kanzlei Cäsar-Preller unterstützt Mieter bei der Überprüfung ihrer Mietverträge und der Durchsetzung möglicher Rückzahlungsansprüche.
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