Zu den regelmäßigen Alpträumen auf Vermieterseite gehören sicherlich Mietnomaden. Die Furcht gilt grundsätzlich vor Mietern, welche die Wohnung in einem verwahrlosten Zustand hinterlassen und – ausgestattet mit erheblichen Mietrückständen – die Wohnung mit unbekanntem Ziel verlassen. Selbstverständlich, ohne zuvor die Wohnungsschlüssel zurückzugeben.
Dabei kann es durchaus gefährlich sein, eigenmächtig zu handeln. Manche Vermieter reagieren auf den vermeintlichen Auszug eines Mieters sofort und verschaffen sich anderweitig – beispielsweise mit einem neuen Schlüssel – Zutritt zu der Wohnung, in welcher der Mieter möglicherweise schon seit Wochen nicht mehr gesichtet wurde. Man rechnet fest damit, dass der Mieter nicht mehr zurückkommen wird.
Hierzu sollte man wissen: Eine nicht durch einen gerichtlichen Titel – beispielsweise ein Räumungsurteil – gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter können strafrechtlich als Hausfriedensbruch zu qualifizieren sein und stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet. Nach dem BGH ist dies selbst dann der Fall, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde. Kurz gesagt: Der Vermieter haftet auf Schadensersatz, falls der (ehemalige Mieter) später „feststellt“, dass aus der Wohnung wertvolle Gegenstände entwendet wurden.
Man ahnt vielleicht schon, wohin die Reise geht: In dem klassischen Fall hat der Vermieter entweder die Wohnung selbst ausgeräumt oder aber sich lediglich „umgeschaut“, um etwaige Mängel festzustellen. Dabei wurde weder eine Bestandsliste der vorhandenen Möbel angefertigt noch Zeugen hinzugezogen. In einem späteren Zivilverfahren vor dem Amtsgericht behauptet nunmehr der ehemalige Mieter, er habe Gegenstände in seiner Wohnung gehabt, welche sicherlich einen Wert von mehreren Tausend gehabt hätten; diese Gegenstände seien nunmehr verschwunden. Um welche Gegenstände es sich genau handelt und welchen Wert diese hatten, kann der Mieter nicht mehr sagen. Er wendet im Prozess ein, dass er ja keine Möglichkeit gehabt habe, ein genaues Bestandsverzeichnis zu fertigen.
Bereits dieser Einwand kann erfolgreich sein! Denn wenn der Vermieter es bei seinem eigenmächtigen Wohnungszutritt unterlässt, die Möbel zu inventarisieren und ggf. hinsichtlich des Werts zu schätzen, so ist er zugleich verpflichtet, den Schaden auszugleichen, welcher darin liegt, dass der Mieter hinsichtlich Bestand, Zustand und Wert seines Inventars im Zeitpunkt der Inbesitznahme durch die Beklagte in Beweisnot geraten ist. Im Prozess kann dies teuer werden, jedenfalls dann, wenn der Vermieter seinerseits nicht den Gegenbeweis antreten kann, dass sich in der Wohnung keine Gegenstände von Wert befunden haben.
Verbotene Eigenmacht bzw. verbotene Selbsthilfe führen also in bestimmten Fällen zu einer Beweislastumkehr zu Lasten des Vermieters. Abgesehen von einer etwaigen Strafbarkeit sollte man daher sämtliche Umstände genau abwägen, bevor entschieden wird, ob ein Räumungstitelbei Gericht erwirkt oder die Wohnung eigenmächtig geöffnet werden soll. Falls es zu der Situation kommt, dass ein Mieter spurlos verschwindet, lohnt es sich in jedem Fall, sich im Vorfeld von einem qualifizierten Rechtsanwalt beraten zu lassen, um unnötige Probleme zu vermeiden.
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