Die Rechtsprechung des BGH zu der Unwirksamkeit von älteren Schönheitsreparaturklauseln ist bereits seit einigen Jahren in aller Munde. Konsequent ist die Entscheidung des BGH vom 27.05.2009 (Az. VIII ZR 302/07), wonach der Mieter einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter hat, wenn er in Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel Arbeiten durchführt, die er eigentlich gar nicht geschuldet hätte.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter eine Endrenovierung durchgeführt, wobei sie darauf vertrauten, dass sie hierzu nach dem Mietvertrag verpflichtet gewesen wären. Tatsächlich war die betreffende Vertragsklausel jedoch unwirksam, da sie für die Ausführung der Schönheitsreparaturen starre Fristen vorsah, welche die Mieter unangemessen benachteiligten.
Für den BGH ist hier entscheidend, dass die Mieter ihre Aufwendungen für die Renovierung der Wohnung ohne Rechtsgrund, nämlich ohne wirksame Verpflichtung, durchgeführt haben und zudem der Vermieter insofern „bereichert“ ist, als die Wohnung sich nunmehr in einem besseren Zustand befindet. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich (vgl. § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB).
Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich anhand der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die durchgeführten Renovierungsarbeiten. Es ist also nicht entscheidend, was die Mieter tatsächlich gezahlt haben – ein solcher Kostenerstattungsanspruch käme nur bei Schadensersatzansprüchen in Betracht. Schadensersatzansprüche entstehen nur dann, wenn der Vermieter bewusst eine unwirksame Klausel verwendet hat oder hätte erkennen können, dass die verwendete Klausel unwirksam ist, was zumindest bei einem Mietvertragsabschluss vor dem Jahr 2005 nicht der Fall sein dürfte.
Sebastian Bansi, LL.M. Eur. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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