BGH untersagt Mieterhöhung als Ersatz für Schönheitsreparaturen

Der BGH hat mit Urteil vom 09.07.2008 (Az. VIII ZR 191/07) entschieden, dass eine Mieterhöhung als alleinige Kompensation für die Abnutzung einer Wohnung durch den Mieter nicht zulässig ist. Zu dem Streit zwischen den Mietparteien ist es gekommen, weil sich herausstellte, dass die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag aufgrund einer starren Fristenregelung unwirksam war und daraufhin der Vermieter – in entsprechender Anwendung der Vorschriften für den öffentlich geförderten Wohnungsbau – einen Zuschlag auf die Miete in Höhe von 0,71 € pro qm verlangte. Bei dieser Mieterhöhung wäre die ortsübliche Miete überschritten gewesen. Die Bundesrichter sahen diese Erhöhung – im Einklang mit den Vorinstanzen – als nicht gerechtfertigt an. In der Presse hagelte es Kritik an der höchstrichterlichen Entscheidung, obwohl diese dogmatisch und auch inhaltlich durchaus nachvollziehbar ist. Denn im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Voraussetzungen einer Mieterhöhung abschließend geregelt. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB regelt, dass der Vermieter die Miete lediglich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben darf. Innerhalb der hier heranzuziehenden Marktverhältnisse bleiben individuelle Vertragsgestaltungen, wie die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, außer Betracht. Eine ergänzende Vertragsauslegung war wiederum deshalb abzulehnen, weil das Gesetz in § 535 Abs. 1 S.2 BGB klar regelt, dass der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen hat und die Verpflichtung zur Renovierung allenfalls – eine wirksame vertragliche Regelung vorausgesetzt – auf den Mieter übertragen darf. Fehlt eine solche wirksame Übertragung, bleibt es bei der Haftung des Vermieters. Eine Lücke im Recht liegt somit nicht vor. An dieser Stelle spielt ebenfalls eine Rolle, dass die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturregelung allein auf die Verwendung einer den Mieter benachteiligenden Formularklausel zurückzuführen ist. Für diese vorgedruckte Klausel gilt aber der Vermieter, und nicht der Mieter, als Verwender. Der Vermieter trägt daher auch das Risiko der Unwirksamkeit. Wäre der starre Fristenplan (gemeint ist, dass der Mieter zwingend in einem Intervall von mehreren Jahren Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad renovieren bzw. „in Schuss bringen“ muss) in einer individuell ausgehandelten Vereinbarung enthalten gewesen, hätte sich der Mieter kaum auf eine Benachteiligung stützen können und die Reparaturen nach dem Fristenplan ausführen müssen. Denn die Regelung des BGB zu formularmäßigen und benachteiligenden Klauseln findet bei individuellen und nicht vorgedruckten Vereinbarungen keine Anwendung. Wenn an dieser Stelle von der Unwirksamkeit eines starren Fristenplans gesprochen wird, liegt der Teufel im Detail. Denn schon kleine Zusätze wie „in der Regel“ sorgen dafür, dass eine Renovierungspflicht des Mieters bestehen bleibt. Ebenso wirksam ist grundsätzlich die Vereinbarung einer „Quotenklausel“ zur Abgeltung nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen, solange nicht auch die Quotenabgeltung nach starren Fristen funktioniert. Mieter sollten Ihre Verträge daher im Zweifel anwaltlich prüfen lassen, wenn die Frage der Schönheitsreparaturen in Streit steht. In Zukunft ist Besserung in Sicht. Denn sowohl die Vermieter- als auch die Mieterverbände haben längst auf die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, welche im Jahr 2004 Ihren Anfang nahm, reagiert. Die nunmehr angebotenen Formularverträge sind bezüglich der Schönheitsreparatur- und auch Endrenovierungsklausel so formuliert, dass sie vor dem Lichte der neueren Urteile wohl als wirksam zu bezeichnen sein dürften. Dann stellt sich auch die Problematik, über die der BGH vor kurzem entschieden hat, gar nicht. Bei älteren Mietverträgen sieht dies anders aus. Die darin enthaltenen Renovierungsklauseln sind nicht selten unwirksam mit der Folge, dass der Mieter auch beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen muss. Dass der Vermieter in diesen Fällen das Kostenrisiko trägt, hat der BGH nochmals in aller Deutlichkeit klargestellt. Sebastian Bansi, LL.M. Eur. Rechtsanwalt