Was erwartet mich als Eigentümer, wenn die tatsächlichen Maße der Wohnung von der Teilungserklärung abweichen?

Die Rechtsprechung ist im Prinzip eindeutig: Ist die Abweichung der Bauausführung vom Aufteilungsplan so wesentlich, dass sich die Abgrenzung von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum oder zu fremdem Sondereigentum nicht eindeutig vornehmen lässt, entsteht insoweit kein Sondereigentum. Die betreffenden Teilflächen, die von der Abweichung betroffen sind, bleiben vielmehr Gemeinschaftseigentum. Ein solcher „worst case“ betrifft jedoch zumeist diejenigen Grenzfälle, in denen man auch durch juristische Auslegung („Was haben die Eigentümer ursprünglich gewollt?“) nicht weiter kommt. Handelt es sich um ein neu errichtetes Gebäude, hat jeder Eigentümer einen Anspruchauf Herstellung des erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands gemäß der Teilungserklärung. Grenze ist die Unzumutbarkeit für die übrigen Miteigentümer, was aufgrund der Möglichkeit von Ausgleichszahlungen jedoch selten der Fall sein dürfte (BGH, NZM 2004, S. 103). Handelt es sich nur um unwesentliche Abweichungen, bleibt der Aufteilungsplan für die Bestimmung von Sondereigentum maßgeblich. Es kann sich jedoch im Einzelfall ein Anspruch auf Mitwirkung zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands entsprechend der Bauausführung ergeben, der aber ebenfalls durch Ausgleichszahlungen kompensiert werden kann (so beispielsweise, wenn ein Teilbereich von 10 qm irrtümlich einer Nachbarwohnung zugeordnet wurde). Kommt es hier zu Streitigkeiten, sollte man den Gang zum Anwalt nicht scheuen. Auch bei der Suche nach einer einvernehmlichen Lösung sollte man wissen, ob man im Recht ist und Kompensation oder gar Schadensersatz verlangen kann. Sebastian Bansi, LL.M. Eur. Rechtsanwalt