Rechtsprechung Maklerrecht (LG Siegen, Az. 1 O 57/04)

Bei der Nichtbeurkundung des Verkaufs einer Einbauküche anlässlich eines Immobilienkaufs handelt es sich nicht unbedingt um einen „Schwarzkauf“, der den Maklerlohn entfallen lässt (LG Siegen, Az. 1 O 57/04). Der Fall: Der von den Käufern beauftragte Makler vermittelte diesen einen Bungalow, dessen Preis im Exposé mit 295.000 Euro angegeben war. Die Käufer erwarben ihn zu einem beurkundeten Kaufpreis von 265.000 Euro. Daneben trafen sie mit dem Verkäufer eine mündliche Vereinbarung, nach der sie ganz bestimmtes Inventar, etwa eine Einbauküche zum Preis von 20.000 Euro kauften. Zwei Monate später erklärten die Käufer, der Kaufvertrag sei nichtig, da es sich um einen Schwarzkauf gehandelt habe. Weil sie den Kaufpreis nicht zahlten, trat der Verkäufer vom Vertrag zurück. Der Makler verlangte die Provision. Die Folgen: Ob der Makler seine Provision erhält, hängt von dem wirksamen Zustandekommen des Kaufvertrags ab. Das nachträgliche Entfallen des Kaufvertrags durch den Rücktritt berührt einen entstandenen Provisionsanspruch nicht mehr. Vorliegend kam es auf die Frage an, ob der Immobilienkaufvertrag aufgrund eines Verstoßes gegen die Beurkundungspflicht von Anfang an nichtig war. Im Falle eines Schwarzkaufs ist der beurkundete niedrigere Kaufpreis von den Parteien tatsächlich nicht gewollt und stellt ein nichtiges Scheingeschäft dar. Der meist mündliche Vertrag über den wirklich gewollten Kaufpreis ist mangels notarieller Beurkundung nichtig. Nach der Beweisaufnahme kam das LG zu der Überzeugung, dass neben dem Immobilienkauf in der Tat der Kauf der einzelnen Inventargegenstände gewollt war. Also handelte es sich nicht um einen versteckten Bestandteil des Immobilienkaufpreises und auch nicht um einen Schwarzkauf. Das LG prüfte weiter, ob der Kaufvertrag über die Einbauküche der notariellen Beurkundung beduft hätte. Das wäre der Fall gewesen, wenn die Küche ein wesentlicher Bestandteil der Immobilie gewesen wäre. Sie hätte dann zur Immobilie gehören und von einem Käufer als Bestandteil erwartet werden müssen. Die Rechtsprechung geht aber zunehmend davon aus, dass eine Einbauküche kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist. So auch hier. Nach dem Parteiwillen sollten der Immobilienkaufvertrag und der Inventarkaufvertrag sich nicht derart bedingen, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollten. Der Immobilienkaufvertrag war also wirksam zustande gekommen und der Maklerlohn verdient. Was ist zu tun? Der Makler sollte immer auf ein formwirksames Zustandekommen des Kaufvertrags dringen. Sobald er Anhaltspunkte für einen Schwarzkauf bemerkt, sollte er bereits im eigenen Provisionsinteresse einschreiten und klarstellende Vereinbarungen fordern.