Ein Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet es, den Kaufinteressenten über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entscheidung des Auftraggebers von Bedeutung sein können, zu informieren.
Der Fall: Der Makler bot per Exposé ein Einfamilienhaus an. Dort stand, dass im Untergeschoss eine Einliegerwohnung realisierbar sei. Dem Exposé war ein Plan beigef¨gt, in dem drei Räume im Untergeschoss als Zimmer bezeichnet waren. Nachdem der Kaufinteressent die Wohnung mit dem Makler besichtigt hatte, schloss er einen Kaufvertrag und zahlte die Provision. Im Nachhinein erfuhr er beim Bauamt, dass die Räume nicht für Wohnzwecke genehmigt waren. Wegen mangelnder Realisierbarkeit der Einliegerwohnung machte er gegenüber dem Makler Schadenersatzansprüche geltend.
Die Folgen: Der BGH ging davon aus, dass die Exposé-Angaben falsch waren. Insoweit läge eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten vor, denn für diese Aussage fehlte es an jeder Grundlage. Zwar konnte der Käufer bei der Besichtigung feststellen, dass noch keine Einliegerwohnung existierte. Er konnte jedoch nicht erkennen, dass die infrage stehenden Räume nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Aufgrund des besonderen Treueverhältnisses zwischen Makler und Käufer hätte der Vermittler über alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Käufers von Bedeutung sein können, aufklären müssen. Seine Sorgfaltspflicht gebiete es, keine Informationen zu geben, für die es an Grundlage fehle. Vorliegend hätte der Makler nur solche Angaben machen dürfen, die er selbst vom Verkäufer erhalten hatte, nämlich dass die Räume nicht als Einliegerwohnung genutzt wurden.
Was ist zu tun? Die Hinweispflicht des Maklers ist auf Informationen begrenzt, die dem Makler vom Verkäufer mitgeteilt oder von dritter Seite bekannt sind. Eine entsprechende Richtigstellung aber der seitens des Maklers ohne Grundlage gemachten Aussage (realisierbare Einliegerwohnung) hätte dieser bei der Besichtigung oder kurz danach dem Käufer mitteilen müssen. Außerdem versäumte es der Makler, diese Informationen beimBauamt zu verifizieren. Ein Makler sollte daher prüfen, welche Informationen er weitergibt. Das kann zum einen das sein, was der Verkäufer mitteilt, zum anderen Tatsachen, die der Makler selbst recherchiert hat. Weitergehende Angaben, die er zuvor nicht überprüft hat, können zu Schadenersatzansprüchen führen.
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