Rechtsprechung Mietrecht

Statt eine eigene Zentralheizung zu betreiben, kann der Vermieter einer Wohnung die Versorgung mit Wärme auf einen Vertragspartner (Contractor) übertragen. Er verliert seine Berechtigung zur Umlage der Wärmeversorgungskosten auf die Mieter nicht, wenn er sich die Umstellung auf Contracting im Mietvertrag vorbehalten hat (BHG, Az. VIII ZR 78/06).
Der Fall: Der Vermieter einer Wohnung beauftragte einen externen Wärmecontractor mit der Wärme- und Warmwasserversorgung eines vermieteten Wohnhauses. Die Befugnis zur Umstellung der Versorgung, die ursprünglich von einer zentralen Heizungsanlage im Gebäude gewährleistet wurde, hatte er sich im Mietvertrag vorbehalten. Ein Mieter weigerte sich, die vom Vermieter anteilig umgelegten Kosten der Wärmeversorgung zu zahlen.
Die Folgen: Der BGH gab in Ergänzung seiner Rechtsprechung dem Vermieter Recht. 2006 (Az. VIII ZR 362/04) hatte er entschieden, dass die Umlegung von Contractingkosten unzulässig ist, wenn der Mietvertrag keinen Vorbehalt zur Umstellung von einer Hausanlage auf Contracting enthält. Ist ein Vorbehalt vereinbart, muss der Vermieter bei Ausnutzung desselben das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 BGB beachten. Der Mieter kann dessen Verletzung nur erfolgreich rügen, wenn er nachweisen kann, dass eine signifikant wirtschaftlichere Versorgung innerhalb derselben Versorgungsart möglich ist. Der Vermieter ist aber nicht grundsätzlich zur Auswahl der billigsten verfügbaren Versorgungsart verpflichtet.
Was ist zu tun? Die Umstellung der Wärmeversorgung ist stets sehr sorgfältig zu durchdenken, um die Möglichkeit der Umlegung der Betriebskosten nicht zu gefährden. Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist recht vielfältig, und es kommt jeweils auf die Vertragsklauseln im Einzelfall an. So hat zum Beispiel das LG Bonn die Umstellung auf Wärmecontracting bei bisheriger Selbstversorgung der Mieter (Ofenheizung etc.) für unzulässig gehalten. Das LG Hamburg hingegen lässt die Kostenumlage zu, wenn diese zur Einsparung von Primärenergie führt, die möglicherweise steigenden Kosten des einzelnen Mieters seien unbeachtlich. Riskant ist die Umstellung auf Wärmecontracting vor allem, wenn eine Vorbehaltsklausel im Mietvertrag fehlt. Dann steht neben der Umlagefähigkeit der laufenden Kosten auch die Modernisierungsmieterhöhung für die nun nicht mehr erforderliche Modernisierung der Heizungsanlage auf dem Spiel. Schließlich ist zu beachten, dass selbst die zulässige Umstellung auf Contracting einen Anspruch auf Mietkürzung begründen kann, wenn der Mieter die bislang mit der Miete abgegoltene Instandhaltung der hauseigenen Heizungsanlage geltend macht.