Mietrecht

Die Vereinbarung einer Ausbauverpflichtung unterfällt wie die Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses dem gesetzlichen Schriftformerfordernis für Mietverträge; ihre fehlende Beurkundung führt zur vorzeitigen Kündbarkeit eines langfristigen Vertrags (OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 122/06).
Der Fall: Der Vermieter von als Atelier genutzten Räumlichkeiten verlangte die Räumung und Herausgabe. Er hatte den Vertrag wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis gekündigt, mit der Begründung, dass die Ausbauverpflichtung des Mieters nicht beurkundet worden sei. Der Mietvertrag sei somit auf unbestimmte Zeit geschlossen und kündbar. Das OLG gab dem Vermieter Recht, hielt die Kündigung nicht für treuwidrig und somit für wirksam.
Die Folgen: Nach Ansicht des Gerichts wurde das Mietverhältnis wirksam durch Kündigung des Vermieters beendet, weil die vereinbarte Ausbauverpflichtung des Mieters nicht beurkundet worden war. Damit gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war jederzeit spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar. Die Entscheidung ist für die Frage, welche vertraglichen Vereinbarungen eines Mietvertrags der Schriftform bedürfen, von Bedeutung. Bisher war nur entschieden, dass unwichtige Nebenpunkte nicht beurkundungsbedürftig sind. Die Essentialia – die wesentlichen Bestandteile – eines Mietvertrags, also die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer des Mietverhältnisses, unterfallen dem Schriftformerfordernis. Das OLG Düsseldorf stellt klar, dass nicht nur die Nichtbeurkundung der Essentialia zu einem Schriftformverstoß mit entsprechenden Konsequenzen führt, sondern dass auch alle anderen Vereinbarungen in die Mietvertragsurkunde aufgenommen werden müssen, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bilden. Eine Ausbauverpflichtung und ein verlorener Baukostenzuschuss sind also solch wichtige Bestandteile.
Was ist zu tun? Jedem Mieter ist zu raten, eine vereinbarte Ausbauverpflichtung oder einen verlorenen Baukostenzuschuss detailliert und schriftformgerecht zu vereinbaren, also entweder in der Mietvertragsurkunde selbst oder in einer formgerecht beigefügten Anlage. Dasselbe gilt für vom Vermieter übernommene bauliche Verpflichtungen, sofern sie nicht von ganz untergeordneter Bedeutung sind. Wichtig ist vor allem die genaue Beurkundung der gegenseitigen Verpflichtungen bei vereinbartem Parallelausbau, wenn also Vermieter und Mieter beide auf unterschiedliche Weise zum Ausbau verpflichtet sind.