Gewerbeimmobilien, deren Erträge durch langfristige Mietverträge gesichert erscheinen, stellen für aus- und inländische Investoren derzeit eine begehrte Kapitalanlage und Ergänzung ihrer Portfolios dar. Alle beteiligten Parteien versuchen sich bestmöglich gegen zukünftige Liquidationsschwierigkeiten der jeweiligen Vertragspartner abzusichern – etwa durch eine Grundschuld. Dieser Artikel zeigt, welche unterschiedlichen Interessen aufeinander treffen.
Die lange Laufzeit macht den jeweiligen Mietvertrag für die Mietvertragsparteien und die finanzierenden Kreditinstitute nicht nur besonders attraktiv, sondern auch besonders störanfällig.
Interesse des Mieters Mieter, die sich für die langfristige Nutzung einer Immobilie entscheiden, müssen dieses Nutzungsverhältnis für den Fall der Insolvenz des Vermieters oder der Zwangsersteigerung sichern. Gewerbliche Mieter, insbesondere im Einzelhandel, lassen sich zunehmend beschränkt auf persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eintragen. Eine solche Dienstbarkeit schließt zwar die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht aus, der Mieter kann dem Ersteigerer jedoch sein im Grundbuch gesichertes Nutzungsrecht entgegenhalten, wodurch eine Kündigung im Ergebnis vereitelt wird.
Für den Investor und die finanzierende Bank – die ihre Darlehensansprüche in der Regel durch Grundschulden sichert – stellt sich die Frage, wie sich eine solche Mieterdienstbarkeit auf die Befriedigungsmöglichkeiten der Bank im Falle von Liquiditätsschwierigkeiten des Investors und damit auf die Finanzierbarkeit der Transaktion auswirkt und wie mögliche Risiken begrenzt werden können. Ist die Mieterdienstbarkeit an rangerster Stelle im Grundbuch eingetragen, hat dies für die Bank unterschiedliche Folgen, je nachdem, wer die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreibt. Vollstreckt die öffentliche Hand wegen rückständiger öffentlicher Lasten in das Grundstück, erlischt die Mieterdienstbarkeit gegen Wertersatz, der je nach Berechnungsmethode ein Vielfaches einer Jahresmiete oder des Gewinns des Mieters betragen kann. Die hieraus entstehenden rechtlichen Probleme lassen sich in der Praxis dadurch lösen, dass der dem Mieter zustehende Wertersatz durch eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Mieter der Höhe nach beschränkt wird. Die Mieter sind in der Praxis in der Regel bereit, einer solchen Beschränkung zuzustimmen.
In der Zwangsvollstreckung Vollstreckt hingegen die finanzierende Bank aus einer im Rang hinter der Mieterdienstbarkeit eingetragenen Grundschuld in das Grundstück, bleibt der Mieteraufgrund der Dienstbarkeit zur Nutzung des Objekts berechtigt. Die erstrangige Mieterdienstbarkeit kann jedoch die Verkehrsfähigkeit der Immobilie einschränken und zu einem geringeren Erlös in der Zwangsversteigerung führen. Während Erwerbsinteressenten, die an einer Fortführung des Mietvertrags interessiert sind, die Mieterdienstbarkeit akzeptieren werden, könnten Interessenten, die die Immobilie zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung an Dritte ersteigern möchten, von einer Ersteigerung abgehalten werden. Je vermieterfreundlicher und lukrativer der Mietvertrag, desto aussichtsreicher sind die Chancen, einen Erwerber zu finden, der die Immobilie trotz – oder gerade wegen – der Mietsituation zu einem akzeptablen Preis ersteigert.
Ist ein Grundpfandrecht der Bank an rangerster Stelle eingetragen, erlischt die Mieterdienstbarkeit in der Zwangsvollstreckung durch den Grundpfandrechtsgläubiger. Für die Befriedigung des Mieters für den Verlust seiner Dienstbarkeit steht nur der verbleibende Ersteigerungserlös nach Befriedigung der Grundpfandrechtgläubigerin zur Verfügung. Für die finanzierende Bank ist ein solches Rangverhältnis erstrebenswert. Der Mieter kann eine nachrangige Dienstbarkeit kaum akzeptieren.
Mögliche Lösungen Als Lösung bietet sich an, die finanzierende Bank zu verpflichten, den Fortbestand der Mieterdienstbarkeit zur abweichenden Bedingung der Zwangsversteigerung zu machen. Für den Fall einer Ersteigerung der Immobilie durch die Bank könnte die Bank ferner eine so genannte Liegenbelassungserklärung abgeben, nach der die Dienstbarkeit bestehen bleibt. Für den Fall des Abschlusses eines Ausbietungsvertrags durch die Bank mit einem Erwerbsinteressenten könnte sich die Bank verpflichten, dem Vertragspartner die Verpflichtung aufzuerlegen, ebenfalls eine Liegenbelassungserklärung abzugeben. Gleichzeitig verpflichten sich Investor und Mieter, den Inhalt des Mietvertrags und der Dienstbarkeit nicht ohne Zustimmung der Bank zu ändern. Dies soll vermeiden, dass nachträglich Vereinbarungen betroffen werden, die sich nachteilig auf den Erlöswert der Immobilie auswirken könnten. Während diese Konstruktion für die Bank von Vorteil ist, wird die Flexibilität der Mietvertragsparteien hinsichtlich der Anpassung des Mietverhältnisses an die sich im Laufe der Zeit ändernden Umstände erheblich erschwert.
Im Wert nicht begrenzte Mieterdienstbarkeiten stellen sich für die finanzierende Bank häufig ein unüberwindliches Transaktionshindernis dar. In der Regel lässt sich durch konstruktive Verhandlungen eine für alle Parteien akzeptable Lösung finden, die die Sicherungsinteressen des Mieters und der finanzierenden Bank ausreichend berücksichtigt. Am empfehlenswertesten erscheint die vertragsmäßige Begrenzung der Mieterdienstbarkeit auf einen angemessenen Betrag von z. B. 10.000 Euro.
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