Die Erbschafts- und Schenkungssteuer verstößt in ihrer jetzigen Ausgestaltung gegen das Grundgesetz und muss bis spätestens 31.12.2008 geändert werden. Dies ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 31.01.2007. Vor allem die Bewertungsvorteile von Grundbesitz (nur rd. 60 % und weniger des Verkehrswertes) gegenüber Barvermögen und Wertpapieren bedürfen einer Anpassung.
„Würde man heute eine Immobilie im Wert von 300.000,00 € an sein Kind verschenken, wäre das nach aktueller Bewertung steuerfrei. Sollte aber die Gesetzesänderung das Objekt künftig mit seinem vollen Wert bewerten, fiele eine Steuer von 10.450,00 € an.“ sagt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller. „Außerdem können sich selbstverständlich auch noch die Steuersätze selbst und auch die Freibeträge ändern durch eine Gesetzesnovellierung. Betroffene Immobilieneigner sollten deshalb umgehend mit einer bewussten Übertragung an ihre Nachkommen beginnen. Wer jetzt handelt, kann von drei Faktoren profitieren,“ rät Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller. „Erstens vom Bewertungsvorteil, zweitens von den noch relativ hohen Freibeträgen und drittens von der Einbeziehung von Nutzungsrechten.
Eine Immobilienübertragung ist mit bestimmten Alterssicherungsrechten kombinierbar. So erlaubt die so genannte Nießbrauchregelung Immobilienbesitzern eigene Objekte zu Lebzeiten auf Verwandte zu übertragen ohne ihre Ansprüche darauf ganz verlieren.
Der Schenker behält dabei für sich das Recht auf den wirtschaftlichen Nutzen, der in einem lebenslangen Wohnrecht oder durch Weitervermietung in etwaigen Mieteinnahmen bestehen kann. Diese Wohnrechte sollten im Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegenüber Dritten wirksam sind. Das ist wichtig, falls die Kinder das Haus später weiterverkaufen.
Bei einer alternativen Form des Nießbrauchs bleibt der Schenker zivilrechtlich Eigentümer, der Beschenkte erhält die Erträge, bei einem Mietobjekt die Mieteinnahmen. Bei dieser Variante droht für beide Seiten der Verlust einer steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit; für den Schenker, weil er keine Einnahmen erzielt und den für den Beschenkten, weil er nur die Mieteinnahmen bekommt, nicht das Gebäude selbst.
Die Nießbrauchregelung wirkt sich auch positiv auf die Schenkungssteuer aus, mindert sie doch deutlich den Wert einer Immobilie. Wird beispielsweise ein Objekt im Wert von 450.000,00 € ohne Nießbrauchseintragung von einem 65jährigen Vater an seinen Sprössling verschenkt, kann dieser nur einen Freibetrag von 205.000,00 € geltend machen und zahlt 11 % Steuern auf den verbleibenden Rest von 245.000,00 €, also 26.950,00 €. Erfolgt die Schenkung jedoch mit einem Nießbrauch, sieht diese Rechnung deutlich günstiger aus.
Anhand einer komplizierten Formel aus möglicher Nettokaltmiete des Objektes und Altersfaktor des Schenkenden wird im vorliegenden Fall der Kapitalwert des Nießbrauchs mit 162.342,00 € bewertet. Diesen Betrag zieht man von dem zu versteuernden Teil der Immobilie in Höhe von 245.000,00 € ab. Nur für diesen Differenzbetrag von 82.658,00 € fällt zunächst Schenkungssteuer an, also 9.092,38 €. Die Differenz zwischen der festgesetzten Steuer von 26.950,00 € und der bei der fiktiven Berücksichtigung des Nießbrauchs fälligen Steuer von 9.092,38 € – in diesem Fall 17.857,62 € – wird dem Beschenkten bis zum Ende des Nießbrauchs zinsfrei gestundet. Löst der Beschenkte die gestundete Steuer vorzeitig ab, gewährt der Fiskus weitere Abschläge auf die Steuer,“ erklärt Rechtsanwalt Cäsar-Preller.
„Überträgt der Vater vor der Schenkung die Hälfte der Immobilie an seine Ehefrau und übergeben dann beide später das Objekt, so kann der Beschenkte von beiden Elternteilen den Freibetrag nutzen. Im Falle ohne Nießbrauch würde sich somit die Schenkungssteuer auf 2.800,00 € reduzieren, mitNießbrauch fällt keine Steuer mehr an.
Sinnvoll ist eine Rückfallklausel im Schenkungsvertrag. Dadurch wird etwa bestimmt, dass eine Rückgabe erfolgt wenn Vermögensverlust droht, der Beschenkte das Haus verkaufen will oder vor dem Schenker stirbt. Dieses Recht sollte im Grundbuch eingetragen und durch Vormerkung gesichert sein.
Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller
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