Auktionserlös = Verkehrswert

Das Landgericht Berlin hat in einer neuen Entscheidung (Urteil vom 31.08.2007, Az. 20 O 114/07) unter Fortführung der bisherigen Rechtsprechung klar und unmissverständlich herausgestellt, dass der bei einer privaten Versteigerung für eine Immobilie erzielte Preis dem Verkehrswert entspricht. Folgender Sachverhalt war durch die zustündige Kammer des Landgerichts zu beurteilen: Der Eigentümer einer Immobilie hatte nach Abschätzung des Verkehrswertes diese bei einer der Tochtergesellschaften der Deutsche Grundstücksauktionen AG zum Zwecke der Versteigerung eingeliefert, das Limit/Mindestgebot war mit 320.000,00 Euro festgelegt worden. Nach einem längeren Bietgefecht erfolgte der Zuschlag durch den Auktionator an den Meistbietenden bei einem Betrag von 1.060.000,00 Euro. Im gerichtlichen Verfahren auf Courtagezahlung erhob der Käufer den Einwand, bei dem abgeschlossenen Kaufvertrag handele es sich um ein nichtiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 138 BGB, „da ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“ vorliege, ein von seiner Bank eingeholtes Verkehrswertgutachten weise lediglich einen Wert von 600.000,00 Euro aus. Das Landgericht hat diesen Einwand eingehend geprüft, zurückgewiesen und in den Entscheidungsgründen des eingangs erwähnten Urteils vom 31.08.2007 wörtlich ausgeführt: „Wenn der Zuschlag im Rahmen eines Bietgefechts bei einem bestimmten Wert erfolgt, so entspricht genau dieserBetrag dem Verkehrswert des Objekts, der sich aufgrund der Marktlage und der Interessenlage der Kunden/Bieter gebildet hat.“ Durch diese Entscheidung wird die bisherige Rechtsprechung bestätigt. Sowohl durch das Kammergericht (Beschluss vom 11.05.1993, Az. 1 W 5755/92) als auch durch das Landgericht Berlin (Beschluss vom 31.01.1995, Az. 86 T 77/95) war grundlegend ausgeführt und dargestellt worden, dass der bei einer privatrechtlichen Versteigerung erzielte Preis den Rückschluss zulasse, dass dieser dem Verkehrswert entspricht, wenn die Versteigerung derart vorbereitet ist, dass eine Vielzahl von Interessenten angesprochen worden sind und an der Versteigerung teilgenommen haben. Im Gegensatz hierzu kann ein Verkehrswertgutachten grundsätzlich unter Berücksichtigung der Vorgaben des § 194 BauGB nicht mehr sein, als dass der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde, bestimmt wird. Es kann sich demnach nur um einen hypothetisch erzielbaren Preis handeln, der sich bei einem möglichen Verkauf an einen bestimmten Stichtag voraussichtlich unter Zugrundelegung der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren einstellen könnte. Die Aufgabe einer Wertermittlung kann nicht mehr sein, als einen nicht existierenden Sachverhalt darzustellen, d. h. die Frage zu beantworten, was ein durchschnittlicher Marktteilnehmer voraussichtlich bereit ist, für die Immobilie zu zahlen. Schlussendlich wird der Preis allerdings allein durch die Marktteilnehmer bestimmt, wenn sie sich an dem in der landgerichtlichen Entscheidung vom 31.08.2007 erwähnten Bietgefecht beteiligen. Von diesem Zeitpunkt an gilt der Schätzwert eines Gutachtens als überholt und ausschließMlich der in der privaten Grundstücksauktion erzielte Erlös stellt den tatsächlichen Verkehrswert dar.