Viele Eigentümerinnen und Eigentümer gehen davon aus: Wenn eine Wohnung „nur“ innerhalb der Familie – etwa in eine Familien-GbR – übertragen wird, müsste eine Eigenbedarfskündigung doch möglich sein. Der Bundesgerichtshof hat diese Erwartung mit Urteil vom 21.01.2026 (VIII ZR 247/24) deutlich korrigiert: Trotz anerkanntem Eigenbedarf kann eine Kündigung an der gesetzlichen Kündigungssperrfrist des § 577a BGB scheitern – und in angespannten Wohnungsmärkten sogar bis zu zehn Jahre.
Für unsere Mandantinnen und Mandanten ist das Urteil vor allem ein praxisnaher Hinweis: Bei vermieteten Objekten entscheidet oft nicht nur „ob“ Eigenbedarf besteht, sondern wie eine Immobilie strukturiert, aufgeteilt und übertragen wurde. Für unsere Kolleginnen und Kollegen zeigt die Entscheidung erneut, wie wichtig ein frühzeitiger mietrechtlicher „Gestaltungscheck“ ist, wenn Familienvermögen über Gesellschaften organisiert werden soll.
Der Fall: Aufteilung in Wohnungseigentum, Übertragung an Familien-GbR, Eigenbedarf der Tochter
Im entschiedenen Münchner Fall wurde ein Mehrfamilienhaus erworben, eine Wohnung war bereits vermietet. Danach wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt und das neu begründete Wohnungseigentum auf eine GbR übertragen, an der ausschließlich Familienangehörige beteiligt waren. Als die Tochter für Ausbildung/Studium nach München ziehen wollte, kündigte die GbR dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Der Mieter wehrte sich – am Ende erfolgreich bis zum BGH.
Der BGH hat den Eigenbedarf nicht grundsätzlich in Frage gestellt, aber die Kündigung dennoch für unwirksam gehalten – wegen der Kündigungssperre.
§ 577a BGB: Warum es nach Umwandlung eine Sperrfrist gibt
§ 577a BGB schützt Mieterinnen und Mieter, wenn vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass mit der Umwandlung und dem Verkauf das Risiko steigt, dass neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Deshalb gilt eine Sperrfrist, innerhalb derer solche Kündigungen grundsätzlich ausgeschlossen sind.
Regelmäßig beträgt diese Sperrfrist drei Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesrecht auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB).
Die zentrale Aussage des BGH: Die Übertragung in die GbR ist eine „Veräußerung“
Der Knackpunkt des Urteils: Der BGH bewertet die Einbringung/Übertragung der nach der Umwandlung begründeten Eigentumswohnung in die Familien-GbR als „Veräußerung“ im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. Damit sind die Voraussetzungen der Sperrfrist erfüllt – und die Eigenbedarfskündigung ist bis zum Ablauf der Frist gesperrt.
Für die Praxis der Kanzlei Cäsar-Preller ist das eine der wichtigsten „Takeaways“: Selbst wenn eine GbR nur aus Familienmitgliedern besteht, kann die Übertragung nach vorheriger Umwandlung mietrechtlich wie ein Verkauf behandelt werden – mit allen Folgen für Kündigungen.
Warum das Familienprivileg nicht half: Abs. 1 ist nicht Abs. 1a
Die Vermieterseite argumentierte mit § 577a Abs. 1a BGB (häufig im Zusammenhang mit Umgehungskonstellationen diskutiert). Dort gibt es ein Privileg für Erwerbermehrheiten/Personengesellschaften aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts. Der BGH stellt aber klar: Dieses Privileg gilt nur für die Fallgruppe des Abs. 1a. Im vorliegenden Fall war wegen der Aufteilung in Wohnungseigentum vor der Übertragung der Abs. 1 einschlägig – und dort gibt es kein entsprechendes Familienprivileg. Auch Analogie/teleologische Korrekturen hat der BGH abgelehnt.
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Für Mieterinnen und Mieter ist die Entscheidung ein starkes Signal: Der Schutz nach § 577a Abs. 1 BGB kann auch dann greifen, wenn die Wohnung nach der Umwandlung nicht an „Fremde“, sondern an eine Familien-GbR übertragen wird.
Wer eine Eigenbedarfskündigung in einem solchen Kontext erhält, sollte zeitnah prüfen lassen:
- Wurde zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt?
- Gab es danach eine Veräußerung/Übertragung?
- Gilt am Ort eine verlängerte Sperrfrist (z. B. München/Bayern)?
Die Kanzlei Cäsar-Preller unterstützt hier regelmäßig sowohl bei der außergerichtlichen Bewertung als auch – wenn nötig – in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Was bedeutet das Urteil für Eigentümer und Familien, die „strukturieren“ wollen?
Für Eigentümerinnen und Eigentümer zeigt die Entscheidung: Gestaltungen zur Vermögensverwaltung oder Nachfolge (z. B. GbR-Strukturen) können mietrechtliche Nebenfolgen auslösen. Ob Eigenbedarf perspektivisch durchsetzbar ist, hängt maßgeblich von der Gestaltung und dem Timing ab.
Die Erfahrung der Kanzlei Cäsar-Preller: Gerade bei vermieteten Objekten ist ein frühzeitiger „Check“ oft günstiger als ein späterer Prozess, der an einer Sperrfrist scheitert.
Fazit
Der BGH (VIII ZR 247/24) setzt klare Leitplanken: Nach Umwandlung in Wohnungseigentum kann eine Übertragung auf eine Familien-GbR eine „Veräußerung“ i.S.d. § 577a Abs. 1 BGB sein – mit der Folge einer Kündigungssperre, die in Bayern/München regelmäßig bis zu zehn Jahre betragen kann.
Wenn Sie als Mieter von einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung betroffen sind – oder als Eigentümer eine Strukturierung/Übertragung im Familienverbund planen: Die Kanzlei Cäsar-Preller berät und vertritt Sie gern, auch in amtsgerichtlichen Verfahren (unabhängig vom fehlenden Anwaltszwang), und legt dabei besonderen Wert auf eine klare, wirtschaftlich sinnvolle Strategie – vom ersten Prüfvermerk bis zur prozessfesten Umsetzung.
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