BGH: Wegfall der Mängelbeseitigung nach Kündigung wegen Bauhandwerkersicherung

Wer baut, saniert oder modernisiert, rechnet mit einem „klassischen“ Ablauf: Leistung, Abnahme, dann – falls nötig – Mängelbeseitigung. Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 16.04.2025 (Az.: VII ZR 236/23) verschiebt diese Erwartung deutlich: Kündigt der Unternehmer den Bauvertrag wegen nicht gestellter Bauhandwerkersicherung, ist er anschließend nicht mehr zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Das wirkt sich unmittelbar auf Ansprüche aus – sowohl auf Seiten des Unternehmers (Vergütung/Restwerklohn) als auch auf Seiten des Bestellers (Mängelrechte, Einbehalte, Abrechnung).

Gerade im Rhein-Main-Gebiet, wo Modernisierung, Wärmedämmung und Sanierung häufig über längere Zeiträume und mit mehreren Gewerken laufen, ist das Thema praktisch relevant: Eine Sicherheitsforderung kann plötzlich zum Dreh- und Angelpunkt werden – und aus einem Mängelstreit wird eine Abrechnungs- und Anspruchsfrage.

Kurzantwort

Der BGH (Urteil vom 16.04.2025, VII ZR 236/23) stellt klar: Kündigt der Unternehmer den Bauvertrag wegen fehlender Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB), entfällt die Pflicht zur Mängelbeseitigung. Lehnt der Unternehmer die Mängelbeseitigung ab, kann Vergütung auch ohne Abnahme fällig werden; bei Mängeln wird die Vergütung nach dem Wertanteil der mangelhaften Leistung gekürzt – nicht regelmäßig nach vollen Mängelbeseitigungskosten.

Worum geht es – und warum ist das Urteil wichtig?

Baukonflikte beginnen oft mit Zahlungsrückständen und enden bei Mängeln. Das Gesetz gibt dem Unternehmer dafür ein starkes Instrument: die Bauhandwerkersicherung. Sie soll den vorleistungspflichtigen Unternehmer gegen das Risiko schützen, dass der Besteller am Ende nicht zahlt.

Bislang war in der Praxis häufig die Annahme verbreitet: „Mängel = ich behalte die (voraussichtlichen) Kosten der Mängelbeseitigung ein.“ Der BGH macht nun deutlich: Wenn der Besteller eine berechtigt verlangte Sicherheit nicht stellt und der Unternehmer deshalb kündigt und Mängelbeseitigung ablehnt, funktioniert diese Logik nicht mehr automatisch. Das verändert die Verhandlungspositionen – und damit die Ansprüche auf beiden Seiten.

Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB: Zweck, Ausnahmen, Ablauf

Zweck: Absicherung des Unternehmers

Der Unternehmer hat nach § 650f Abs. 1 BGB grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass der Besteller eine Sicherheit stellt (z. B. eine Bürgschaft, vgl. § 650f Abs. 2 BGB). Der Besteller darf im gesetzlichen Rahmen das Sicherungsmittel wählen.

Der Unternehmer kann hierfür eine angemessene Frist setzen. Reagiert der Besteller nicht, kann der Unternehmer nach § 650f Abs. 5 Satz 1 BGB:

die Leistung (Restleistungen) verweigern oder

den Vertrag kündigen.

Welche Ausnahmen gelten – besonders bei Verbrauchern?

Nicht jeder Vertrag fällt unter den Sicherungsanspruch. In der Vorlage werden insbesondere zwei Ausnahmen genannt (§ 650f Abs. 6 BGB):

Besteller ist eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtliches Sondervermögen, bei dem Insolvenzverfahren unzulässig ist (§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BGB).

Besteller ist Verbraucher und es handelt sich um einen Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) oder einen Bauträgervertrag (§ 650u BGB) (§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB).

Wichtig in der Praxis: Ob eine dieser Ausnahmen greift, ist oft der erste Streitpunkt – und entscheidet, ob das Sicherheitsverlangen überhaupt wirksam ist.

Kostenaspekt: Avalkosten

Ein häufiges Argument gegen die Sicherheit sind die Kosten. Laut Vorlage muss der Unternehmer dem Besteller nach § 650f Abs. 3 Satz 1 BGB bis zu 2 % Avalkosten pro Jahr erstatten; das gilt aber nach § 650f Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn der Unternehmer die Sicherheit wegen Einwendungen gegen den Vergütungsanspruch aufrechterhalten muss und sich die Einwendungen später als unbegründet erweisen.

BGH vom 16.04.2025 (VII ZR 236/23): Kernaussagen in verständlicher Form

Dem Urteil lag ein typischer Ablauf zugrunde: Der Unternehmer erbringt Leistungen, stellt Rechnungen, der Besteller zahlt nicht und rügt Mängel. Der Unternehmer fordert eine Bauhandwerkersicherung, kündigt wegen ausbleibender Sicherheit – und streitet anschließend über Restwerklohn und Mängel.

Der BGH entscheidet – in den für die Praxis wichtigsten Punkten – Folgendes:

Nach Kündigung wegen fehlender Sicherheit ist der Unternehmer nicht mehr zur Mängelbeseitigung verpflichtet.Der Unternehmer kann nach der Kündigung wählen, ob er Mängel noch beseitigt oder die Mängelbeseitigung ablehnt.

Keine „zweite“ Fristsetzung nötig, um Mängelbeseitigung abzulehnen.Eine erneute Frist zur Sicherheitsleistung vor der Ablehnung der Mängelbeseitigung ist nach dem BGH nicht erforderlich.

Vergütung kann auch ohne Abnahme fällig werden, wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung wegen der fehlenden Sicherheit ablehnt.

Mängelkürzung nicht mehr regelmäßig nach Mängelbeseitigungskosten.Der BGH hält ausdrücklich nicht an der früheren Linie fest, wonach der Vergütungsanspruch regelmäßig um die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten (oder Minderwert) zu kürzen sei. Stattdessen gilt: Kürzung um den „auf den Mangel entfallenden Wertanteil“ der Vergütung.

Rechtliche Einordnung: Welche Ansprüche bestehen nach der Kündigung?

1) Mängelbeseitigung: Wahlrecht des Unternehmers – und Folgen für den Besteller

Der zentrale Einschnitt: Mängelbeseitigung ist nach der Kündigung kein Automatismus mehr. Entscheidet sich der Unternehmer, Mängelbeseitigung abzulehnen, bleibt der Besteller auf einem mangelhaften (Teil-)Werk sitzen – und kann nicht einfach „Nachbesserung verlangen“, wenn die Kündigung wirksam auf § 650f BGB gestützt ist.

Für Besteller heißt das: Wer die Sicherheit nicht stellt, riskiert den Verlust eines besonders wirkungsvollen Druckmittels: die Nachbesserungspflicht.

2) Vergütung/Restwerklohn: Fälligkeit auch ohne Abnahme

Normalerweise spielt die Abnahme im Werkvertragsrecht eine Schlüsselrolle. Der BGH stellt für diesen Fall klar: Lehnt der Unternehmer die Mängelbeseitigung wegen nicht gestellter Sicherheit ab, wird der Vergütungsanspruch auch ohne Abnahme fällig.

Praxiswirkung: Der Streit verlagert sich von „Abnahme ja/nein?“ zu „Welche Leistungen wurden bis zur Kündigung tatsächlich erbracht – und wie sind sie abzurechnen?“.

3) Wie wird gekürzt, wenn Mängel bleiben? (Wertanteil statt Mängelbeseitigungskosten)

Hier liegt der eigentliche Paradigmenwechsel.

Früher (nach älterer Rechtsprechung zu § 648a BGB a. F.): Kürzung regelmäßig nach den (voraussichtlichen) Kosten, die ein Drittunternehmen zur Mängelbeseitigung benötigt, sonst nach Minderwert.

Jetzt (BGH VII ZR 236/23): Der Besteller soll nicht so gestellt werden, als könne er Mängelbeseitigung verlangen, wenn er sie wegen fehlender Sicherheit gerade nicht mehr verlangen kann. Deshalb: Kürzung um den Wertanteil der mangelhaften Leistung – also den Teil der vereinbarten Vergütung, der wirtschaftlich auf die mangelhafte Teilleistung entfällt.

Der Minderwert ist dabei ausgehend von der vereinbarten Vergütung und unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu schätzen (§ 287 ZPO). Nur wenn es überwiegend wahrscheinlich ist, dass Mängelbeseitigungskosten im Wesentlichen dem Wertanteil entsprechen, können ausnahmsweise Mängelbeseitigungskosten als Schätzgrundlage passen.

Wichtig: Das ist keine mathematische Standardformel. Es wird in der Praxis häufig um:

Vertragskalkulation / Einheitspreise,

Vergütungsanteile einzelner Positionen,

Abgrenzung mangelhafter Teilleistungen,

Beweisfragen (z. B. Privatgutachten vs. gerichtlicher Sachverständiger)gehen.

4) Abrechnung der nicht mehr erbrachten Leistungen

Kündigt der Unternehmer, entfallen die noch offenen Restleistungen. Für nicht erbrachte Leistungen kann der Unternehmer – nach den in der Vorlage genannten Grundsätzen – die darauf entfallende Vergütung abrechnen, abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs bzw. böswillig unterlassenen anderweitigen Erwerbs (in der Vorlage: § 648a Abs. 5 Satz 2 BGB a. F.).

5) Form, Fristen, Streitpunkte

Aus der Vorlage besonders praxisrelevant: Die Kündigung muss nach § 650h BGB die gesetzliche Schriftform einhalten – eine Kündigung per E-Mail ist danach nicht wirksam.

Typische Streitpunkte nach solchen Kündigungen:

War das Sicherheitsverlangen dem Grunde und der Höhe nach berechtigt?

Greift eine Ausnahme nach § 650f Abs. 6 BGB (z. B. Verbraucherbauvertrag/Bauträgervertrag)?

War die Frist „angemessen“?

Welche Leistungen waren bis zur Kündigung tatsächlich erbracht?

Liegen Mängel vor – und welchen Wertanteil haben sie?

Welche Positionen sind Kündigungs-/Abrechnungspositionen, welche Mängel-/Kürzungspositionen?

Was sollten Betroffene konkret tun? (Schrittfolge)

Für Besteller/Bauherren

Sicherheitsverlangen sofort juristisch prüfen lassen: Anspruch, Ausnahme, Höhe, Frist.

Beweise sichern: Fotos, Bautagebuch, Schriftverkehr, ggf. unabhängige technische Einschätzung.

Nicht vorschnell „einfach nicht zahlen“: Das kann – wie das BGH-Urteil zeigt – die Position schwächen.

Strategie entscheiden: Sicherheit stellen (ggf. mit Vorbehalten/Einwendungen sauber dokumentiert) oder rechtlich belastbar zurückweisen.

Abrechnung/Mängel sauber trennen: Es geht häufig gleichzeitig um Schlussrechnung, Nachträge, Mängel und Kürzung.

Für Unternehmer

Sicherheitsverlangen richtig aufsetzen (Höhe, Berechnungsbasis, Frist, Nachweise).

Schriftform sicherstellen: Kündigungen/Erklärungen formwirksam gestalten (§ 650h BGB).

Dokumentation der bis dahin erbrachten Leistungen (Aufmaß, Lieferscheine, Bautagesberichte, Fotodoku).

Entscheidung: Mängel beseitigen oder ablehnen – wirtschaftlich und prozesstaktisch abwägen.

Abrechnungsmodell vorbereiten: Wertanteil-Kürzung antizipieren (Positionen/Teilleistungen, Kalkulationsbezug).

Fachexpertise durch Herrn Joachim Cäsar Preller

Wenn bei Ihrem Bauvorhaben im Rhein-Main-Gebiet eine Bauhandwerkersicherung verlangt wurde oder eine Kündigung im Raum steht, unterstützen wir Sie gern bei der rechtlichen Einordnung und der Anspruchsstrategie. Joachim Cäsar Preller, Inhaber der Rechtsanwaltskanzlei Cäsar Preller, ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und bringt in diesem Bereich eine hohe Expertise in die Prüfung und Durchsetzung bzw. Abwehr von Ansprüchen ein.

Typische Fehler vermeiden (3–6 Punkte)

Sicherheitsverlangen ignorieren („wird schon nichts passieren“) – das kann zur Kündigung und zum Verlust der Mängelbeseitigung führen.

Kündigung/Erklärungen formunwirksam abgeben (z. B. per E-Mail trotz Schriftformerfordernis nach § 650h BGB).

Mängel nur pauschal rügen statt konkret zu dokumentieren und abgrenzbar zu halten.

Abrechnung und Mängel vermischen: Einbehalte/Kürzung müssen rechtlich sauber begründet werden.

Höhe der Sicherheit unkritisch akzeptieren oder pauschal zurückweisen – beides kann teuer werden, wenn die Berechnung später anders bewertet wird.

Checkliste (kompakt)

Gilt § 650f BGB überhaupt oder greift eine Ausnahme nach § 650f Abs. 6 BGB?

Ist die geforderte Sicherheit nachvollziehbar berechnet (inkl. Nebenforderungen/Ansatz)?

Wurde eine angemessene Frist gesetzt und korrekt zugestellt?

Ist eine Kündigung formwirksam nach § 650h BGB erklärt worden?

Welche Leistungen waren bis zur Kündigung tatsächlich erbracht (Belege/Aufmaß)?

Welche Mängel sind beweisbar – und welchen Wertanteil könnten sie betreffen?

Gibt es eine belastbare Vergleichs-/Verhandlungsstrategie zur Anspruchsdurchsetzung?

Fazit

Das BGH-Urteil vom 16.04.2025 (VII ZR 236/23) macht deutlich: Die Bauhandwerkersicherung ist kein „Nebenthema“, sondern kann über Mängelrechte und Zahlungsansprüche entscheiden. Wer als Besteller eine berechtigt verlangte Sicherheit nicht stellt, riskiert, dass der Unternehmer wirksam kündigt und Mängelbeseitigung ablehnt – mit der Folge, dass Vergütung auch ohne Abnahme fällig werden kann und Mängel nicht mehr automatisch über „Mängelbeseitigungskosten“ gegengerechnet werden.

Umgekehrt müssen Unternehmer sehr sauber arbeiten: formwirksame Erklärungen, belastbare Dokumentation und eine realistische Abrechnungslogik (inklusive Wertanteils-Kürzung) sind entscheidend.

FAQ

1) Was ist eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB?Eine Sicherheit, die der Besteller dem Unternehmer zur Absicherung des Vergütungsanspruchs stellen muss (z. B. Bürgschaft). Sie soll den Unternehmer gegen Zahlungsrisiken schützen.

2) Gilt die Bauhandwerkersicherung auch bei Verbrauchern?Nicht immer. Nach § 650f Abs. 6 BGB gibt es Ausnahmen, u. a. bei Verbraucherbauverträgen (§ 650i BGB) und Bauträgerverträgen (§ 650u BGB). Ob eine Ausnahme greift, ist häufig streitig und muss im Vertrag geprüft werden.

3) Darf der Unternehmer kündigen, wenn der Besteller die Sicherheit nicht stellt?Ja, wenn der Unternehmer berechtigt eine Bauhandwerkersicherung verlangt, eine angemessene Frist setzt und die Sicherheit ausbleibt, kann er nach § 650f Abs. 5 BGB kündigen oder die Leistung verweigern.

4) Muss der Unternehmer nach der Kündigung noch Mängel beseitigen?Nach dem BGH (Urteil vom 16.04.2025, VII ZR 236/23) nicht zwingend: Der Unternehmer kann wählen, ob er Mängel beseitigt oder die Mängelbeseitigung ablehnt.

5) Kann der Unternehmer Werklohn verlangen, obwohl keine Abnahme erfolgt ist?Ja. Lehnt der Unternehmer die Mängelbeseitigung wegen fehlender Sicherheit ab, kann der Vergütungsanspruch nach der BGH-Entscheidung auch ohne Abnahme fällig werden.

6) Wie werden Mängel in der Abrechnung berücksichtigt, wenn nicht mehr nachgebessert wird?Nicht mehr „automatisch“ nach voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Nach dem BGH ist grundsätzlich der Wertanteil der mangelhaften Leistung an der vereinbarten Vergütung maßgeblich (Schätzung nach § 287 ZPO).

7) Reicht eine Kündigung per E-Mail?Nach der Vorlage ist bei Kündigungen § 650h BGB zu beachten (gesetzliche Schriftform). Eine Kündigung per E-Mail ist danach nicht wirksam.

8) Was ist in der Praxis der wichtigste erste Schritt?Schnelle rechtliche Prüfung, ob das Sicherheitsverlangen wirksam ist (Anspruch, Ausnahme, Höhe, Frist) – und parallele Beweissicherung zu Leistungstand und Mängeln.