Darf ich einen Überbau einfach abreißen oder muss ich ihn dulden?

Beim Erwerb bereits bebauter Grundstücke kommt dieser Umstand recht häufig vor. Besonders in den Jahren nach 1945 wurde einfach gebaut und dann abgewartet, ob und was der Nachbar dazu sagt. In vielen Fällen wurden sich in mündlichen Absprachen über den Umstand der Überbauung geeinigt oder der Nachbar hat es einfach nicht gemerkt. Hier liegt schon das Problem, dass eine mündliche Einigung für den Neueigentümer schon keine Bindung an die Absprache entstehen kann. Anders ist es, wenn die Überbauung ihren Niederschlag in einer schriftlichen Einigung findet.
An diese Eintragung ist auch der Neueigentümer rechtlich gebunden. Dem von der wissentlichen Überbauung Betroffenen steht zunächst ein Anspruch auf Beseitigung aus § 1004 BGB zu, dieser verjährt jedoch schon nach drei Jahren, ab dem Zeitpunkt wo er von der Überbauung weiß (§195 BGB). Anders sieht es aus mit dem Recht auf Herausgabe des Besitzes am überbauten Teil des Grundstückes. Dieses Recht beinhaltet jedoch keinen Beseitigungsanspruch (so BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 141/10).
Anders ist es hingegen, wenn die Überbauung weder vorsätzlich noch grob fahrlässig vorgenommen wurde, die Überbauung also weder mit Absicht vorgenommen wurde und sich hinreichend über Grundstücksgrenzen und dergleichen informiert wurde. Rechtlich gesehen steht hier dem Eigentümer des im Sinne von § 912 BGB Überbauten Grundstückes der Anspruch auf Überbauungsrente zu. Der von der Überbauung Betroffene kann allerdings auch vom Überbauer gem. § 915 BGB verlangen, ihm den überbauten Teil des Grundstücks abzukaufen. Ein Anspruch auf Beseitigung besteht allerdings nicht. Es entsteht also eine Pflicht zur Duldung desÜberbaus.
Aber wie sieht es aus, wenn man beispielsweise bei der Aushebung einer Baugrube feststellt, dass der Keller des Nachbarhauses auf das eigen Grundstuck herüber ragt, dies aber oberirdisch nicht sichtbar ist? Dieser Unterbau ist rechtlich genau so zu behandeln wie Überbau. Es gilt Unterbau ist Überbau und umgekehrt.
In der Regel ist die rechtliche Einigung folglich schwierig. Auch die soziale Komponente sollte hier nicht außer Betracht fallen. Ein gestörtes nachbarschaftliches Verhältnis führt oft zu Folgeproblemen. Es empfiehlt sich hier also Streitigkeiten zu vermeiden, durch eine außergerichtliche Einigung kann hier oft eine für beide Parteien erträgliche Lösung gefunden werden.
Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden, kann Ihnen bezüglich dieser Probleme weiteren Rat geben. Die Kanzlei Cäsar-Preller hilft weiter in diesen, aber auch in anderen Rechtsfragen.