Diskriminiert bei der Wohnungsvergabe? Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietinteressenten

Mit Urteil vom 29. Januar 2026 unter dem Aktenzeichen I ZR 129/25 hat der Bundesgerichtshof eine richtungsweisende Entscheidung getroffen; denn auch Immobilienmakler haften nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (auch: AGG), wenn sie Mietinteressenten wegen ihrer mutmaßlich ethnischen Herkunft oder sonstiger vom Schutz des AGG umfassten Gruppen benachteiligen. Die Entscheidung schafft Klarheit in einer bislang umstrittenen Frage und hat erhebliche praktische Bedeutung für Wohnungssucher, Vermieter und Makler.

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Mietinteressentin bewarb sich über das Online-Formular eines Maklers auf eine Wohnung. Unter ihrem pakistanischen Namen erhielt sie mehrfach die Mitteilung, es seien keine Besichtigungstermine mehr verfügbar. Daraufhin stellte sie unter Verwendung bei identischen Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße weitere Anfragen über das Online-Formular, diesmal jedoch unter typisch deutsch zugeordneten Namen wie „Schneider“, „Schmidt“ oder „Spieß“. Diese Bewerbungen führten zu Einladungen zur Besichtigung. Der einzige Unterschied zwischen den Bewerbungen jedoch war der Name. Die Bewerberin verlangte daraufhin eine Entschädigung nach dem AGG. Während das Amtsgericht in erster Instanz die Klage zunächst abwies, verurteilte das Landgericht den Makler zur Zahlung von 3.000 Euro. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun diese Entscheidung.

Rechtlich entscheidend war die Frage, ob auch der Makler selbst dem Diskriminierungsverbot unterliegt. Das AGG verbietet Benachteiligungen wegen der ethnischen Herkunft nicht nur im Arbeitsleben, sondern ausdrücklich auch beim Zugang zu Wohnraum nach § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG. Der Makler hatte zu seiner Verteidigung angeführt, dass er lediglich Vermittler sei; Vertragspartner werde ausschließlich der Vermieter der Wohnung.

Dieser Verteidigung folgte der Bundesgerichtshof nicht. Maßgeblich sei nämlich nicht, wer später den Mietvertrag unterzeichne, sondern wer faktisch den Zugang zur Wohnung steuere. Wer öffentlich Wohnungen anbietet und über Besichtigungstermine entscheidet, der unterliegt dem Benachteiligungsverbot. Eine mögliche Haftung des Vermieters schließt die eigene Haftung des Maklers nicht aus.

Von besonderer praktischer Bedeutung ist die Frage der Beweisführung. Nach § 22 AGG genügt es nämlich, dass Betroffene Indizien vortragen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Dann kehrt sich die Beweislast um und die Gegenseite muss darlegen und beweisen, dass sachliche Gründe für die Entscheidungsfindung maßgeblich waren. Im entschiedenen Fall sah der Bundesgerichtshof die systematische Ungleichbehandlung identischer Anfragen als ausreichendes Indiz an. Dass Bewerbungen unter deutschem Namen erfolgreich waren, während Bewerbungen unter ausländischem Namen wiederholt abgelehnt wurden, ohne jegliche anderen Unterschiede, sprach aus Sicht der Richter für eine Diskriminierung. Zugleich stellte das Gericht klar, dass sogenannte Testanfragen grundsätzlich zulässig sind, sofern sie im Rahmen einer ernsthaften Bewerbung erfolgen. Vergleichsanfragen unter anderem Namen sind nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sie der Aufklärung einer möglichen Benachteiligung dienen.

Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot sieht § 21 Abs. 2 AGG sowohl den Ersatz materieller Schäden als auch eine Entschädigung für immaterielle Beeinträchtigungen vor, etwa wegen Kränkung oder Verletzung des Persönlichkeitsrechts. Im konkreten Fall hielt das Landgericht, sowie der Bundesgerichtshof, eine Entschädigung von 3.000 Euro für angemessen. Zudem waren die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten. Die Höhe der Entschädigung richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls und der Schwere des Verstoßes.

Für die Praxis bedeutet das Urteil eine deutliche Stärkung der Rechte von Mietinteressenten. Wer den Eindruck hat, allein wegen seines Namens oder seiner Herkunft benachteiligt worden zu sein, ist nicht schutzlos. Wichtig ist eine sorgfältige Dokumentation der Kommunikation, vergleichbare Bewerbungen und die rechtzeitige Geltendmachung der Ansprüche, da Forderungen nach dem AGG kurzen Fristen unterliegen. Für Makler und Vermieter steigt das Haftungsrisiko spürbar. Erforderlich sind transparente und sachliche Auswahlkriterien sowie eine nachvollziehbare Dokumentation von Entscheidungsprozessen. Gerade bei digitalen oder teilautomatisierten Auswahlverfahren können Diskriminierungen, bewusst oder unbewusst, schneller entstehen als angenommen und sollten durch klare Vorgaben und Kontrollen vermieden werden.

Das Urteil setzt ein klares Signal: Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt kann rechtlich konsequent verfolgt werden. Wer den Zugang zu Wohnraum steuert, trägt Verantwortung. Makler können sich nicht auf ihre Vermittlerrolle zurückziehen, wenn sie faktisch über Besichtigungstermine und damit über den Zugang zur Wohnung entscheiden. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass das AGG ein wirksames Instrument zum Schutz vor Benachteiligung ist.

Wenn Sie den Verdacht haben, bei der Wohnungsvergabe wegen Ihrer Herkunft, Namens oder aus sonstigen Gründen benachteiligt worden zu sein, ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung entscheidend. Ansprüche nach dem AGG müssen innerhalb kurzer Fristen geltend gemacht werden. In unserer Kanzlei Cäsar-Preller in und um Wiesbaden berät und vertritt Sie Anwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht mit hoher Spezialisierung und umfassender Erfahrung in Verfahren wegen Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe. Wir unterstützt unsere Mandanten bei der Prüfung von Ansprüchen nach gemäß dem AGG, der strategischen Beweisführung sowie der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Entschädigungsforderungen oder der Verteidigung gegen solche; auch in komplexen Sachverhalten.

FAQ – Die wichtigsten Fragen kurz beantwortet

1. Gilt das AGG wirklich auch für die Wohnungssuche?

Ja. Das Gesetz schützt ausdrücklich den Zugang zu Wohnraum, wenn dieser öffentlich angeboten wird.

2. Kann ich nur den Vermieter verklagen?

Nein. Auch der Makler haftet, wenn er über die Auswahl entscheidet und diskriminiert.

3. Muss ich die Diskriminierung vollständig beweisen?

Nein. Es genügt, Indizien vorzulegen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Dann muss die Gegenseite das Gegenteil beweisen.

4. Sind Testanfragen unter anderem Namen erlaubt?

Grundsätzlich ja, sofern eine ernsthafte Bewerbung vorliegt und kein Rechtsmissbrauch gegeben ist.

5. Welche Entschädigung ist möglich?

Neben materiellen Schäden kann eine Geldentschädigung für immaterielle Beeinträchtigungen verlangt werden. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab.

6. Gibt es Fristen?

Ja. Ansprüche nach dem AGG müssen innerhalb kurzer gesetzlicher Fristen geltend gemacht werden. Wer betroffen ist, sollte daher zeitnah handeln.