Worum ging es in dem Fall?
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Käufer eine Souterrainwohnung in einem Altbau erworben. Nach dem Kauf stellte er fest, dass die Wände der Wohnung durchfeuchtet waren – und zwar so stark, dass dies die Wohnnutzung beeinträchtigte. Der Käufer verlangte deshalb Schadensersatz vom Verkäufer.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH stellte klar: Eine Wohnung, die – wie in diesem Fall – mit dem Begriff „Wohnung“ verkauft wird, muss sich auch zur üblichen Wohnnutzung eignen. Feuchte Wände in erheblichem Umfang stellen einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB dar, weil sie die Wohnnutzung deutlich einschränken. Der Käufer durfte darauf vertrauen, dass die Wohnung zum Wohnen geeignet ist, selbst wenn sie sich im Souterrain eines Altbaus befindet. Der BGH grenzte hier klar zwischen Wohnung und sogenannten Kellerräumen ab.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Für Käufer: Wenn Sie nach dem Kauf feststellen, dass die Wohnung feucht ist und sich dadurch nicht normal nutzen lässt, kann das ein Sachmangel sein. Je nach Lage des Einzelfalls bestehen dann Ansprüche auf Minderung, Schadensersatz oder sogar Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Für Verkäufer: Auch beim Verkauf von Altbauwohnungen sind Sie verpflichtet, versteckte Mängel wie z. B. Feuchtigkeit offen zu legen. Tun Sie das nicht, kann das als arglistiges Verschweigen gewertet werden, mit erheblichen rechtlichen Konsequenzen. Insbesondere einem Anspruch des Käufers aus Gewährleistungsrechten.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Joachim Cäsar-Preller rät: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie die Räume – gerade bei Souterrainwohnungen – sehr genau besichtigen und im Zweifel ein unabhängiges Bausachverständigengutachten einholen. Lassen Sie sich nicht durch Begriffe wie „modernisiert“ oder „renoviert“ täuschen – entscheidend ist der tatsächliche Zustand beim Kauf. Falls Sie bereits gekauft haben und später feststellen, dass die Wohnung feucht oder sonst mangelhaft ist, sollten Sie zügig anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Die Fristen zur Geltendmachung von Gewährleistungsrechten sind häufig kurz und setzen oft eine vorherige Mängelanzeige voraus.
Als Verkäufer wiederum empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie ehrlich zu dokumentieren und alle bekannten Mängel im Kaufvertrag offen zu legen. Auf diese Weise vermeiden Sie rechtliche Auseinandersetzungen – und können den Verkauf rechtssicher abschließen.
Wenn Sie mit einem ähnlichen Fall konfrontiert sind, steht Ihnen die Kanzlei Cäsar- Preller mit fachkundiger Beratung zur Seite. Unsere erfahrenen Rechtsanwälte helfen Ihnen, Ihre Interessen zu wahren und rechtliche Risiken zu minimieren. Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung.
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