Wenn die Heizung in der Wohnung ausfällt und draußen eisige Temperaturen herrschen, ist das nicht nur unangenehm – es kann schnell zur Gesundheitsgefahr werden. Viele Mieter wissen nicht, dass ihnen in solchen Fällen ein Recht zur Mietminderung zusteht – und zwar auch ohne vorherige Fristsetzung. Der Bundesgerichtshof hat dies in einer aktuellen Entscheidung aus dem Jahr 2023 ausdrücklich bestätigt.
Als rechtskundige Mietrechtsexperten in Wiesbaden klären wir von der Kanzlei Cäsar-Preller auf, welche Rechte Mieter bei einem Heizungsausfall haben und wie man diese rechtssicher durchsetzt.
Laut § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete automatisch gemindert, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Ein Ausfall der Heizung im Winter ist ein solcher Mangel – ganz klar. Die Miete muss also nicht in voller Höhe gezahlt werden, solange dieser Zustand andauert.
Mit Urteil vom 5. Juli 2023 (Az. VIII ZR 213/21) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietminderung auch dann zulässig ist, wenn der Mieter zuvor keine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat. Maßgeblich ist allein, ob ein objektiver Mangel vorliegt.
Das bedeutet für Mieter: Wenn Ihre Heizung im Winter nicht funktioniert, dürfen Sie auch rückwirkend die Miete mindern – unabhängig davon, ob Sie dem Vermieter eine Frist gesetzt haben.
Wie warm muss es in der Wohnung sein?
Nach gängiger Rechtsprechung gilt:
- Tagsüber (6–23 Uhr): mindestens 20–22 °C
- Nachts: mindestens 18 °C
Wird diese Temperatur nicht erreicht, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt (vgl. AG Berlin-Mitte, Urt. v. 12.3.2014 – 5 C 93/13).
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Die Höhe richtet sich nach der Schwere des Mangels:
- Vollständiger Heizungsausfall bei Minusgraden: bis zu 100 % Mietminderung möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26.5.1998 – 64 S 266/97)
- Teilweise Beheizbarkeit: 20–50 % möglich
Wir prüfen gerne für Sie individuell, in welcher Höhe eine Minderung gerechtfertigt ist.
Was Mieter jetzt tun sollten:
-Mangel schriftlich dem Vermieter anzeigen – per E-Mail oder Einschreiben
-Temperaturen dokumentieren – z. B. mit Thermometerfotos
-Miete anpassen – ab dem Zeitpunkt des Mangels, auch rückwirkend
-Beratung einholen – wir helfen Ihnen dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen
Fazit: Mieter müssen im Winter nicht frieren – und nicht voll zahlen
Ein Heizungsausfall ist kein Bagatellfall. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner aktuellen Entscheidung klargestellt, dass Mieter auch ohne Fristsetzung zur Mietminderung berechtigt sind. Vermieter sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizanlage zu sorgen – insbesondere in den kalten Monaten.
Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden vertritt bundesweit Mieter in mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Wir prüfen Ihre Ansprüche und helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte – kompetent, erfahren und durchsetzungsstark.
Ihre Heizung funktioniert nicht und Sie frieren?
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