„Köder-Miete“ ist unzulässig

Die Nebenkostenvorauszahlung, oder auch „Zweite Miete“ einer Wohnung wird manchmal viel zu niedrig angesetzt. Es kommt vor, dass Mieter einen Riesenschreck bei Erhalt ihrer ersten Nebenkostenabrechung erleben: Nachzahlungen in horrender Höhe sind fällig. Der Grund: Der Vermieter hatte die Nebenkostenvorauszahlungen viel zu gering angesetzt. In machen Fällen ist das rechtswidrig. So wird manchmal angesichts von Leerständen bei Wohnungen seitens der Vermieter getrickst. Es wird ein günstig erscheinender Gesamtbetrag genannt, bei dem nur geringe Nebenkostenvorauszahlungen eingerechnet sind. Die böse Überraschung kommt dann bei der Abrechnung. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dürfen vom Vermieter Vorauszahlungen für Betriebskosten „in angemessener Höhe“ vereinbart werden. Es wurde vom Gesetzgeber hierbei daran gedacht, den Mieter vor zu hohen Vorauszahlungen zu schützen. Diese Vorschrift kann aber nicht verhindern, dass die Zahlungen zu niedrig angesetzt werden. So muss der Mieter selbst abschätzen, wie hoch die tatsächlichen Kosten sind. Mieterverbände veranschlagen hier zwei bis drei Euro pro Quadratmeter. Ein Fahrstuhl oder ein Gemeinschaftsgarten beispielsweise können die Betriebskosten erhöhen. Ein Schadenersatzanspruch kann dann entstehen, wenn der Vermieter den Mieter vorsätzlich in die Irre führt. Eventuell kann der Mieter dann Geld als Schadenersatz zurückverlangen oder aufrechnen. So entschied das Landgericht Karlsruhe in einem Fall, bei dem die Höhe der vereinbarten Betriebskosten „völlig unzureichend bemessen“ war und der Vermieter nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hingewiesen hatte (Az.: 64 S 109/01). Ein Betriebskostenvorschuss von lediglich 4,50 Euro monatlich war für eine 101 qm große Wohnung vereinbart worden. Die Nachzahlung, die der Mieter leisten sollte, belief sich auf rund 2.000,00 Euro. Die Richter befanden, dass der Vermieter bewusst unrichtige Angaben über die Höhe des Betriebskostenvorschusses gemacht hätte, um den Mieter in den Vertrag hineinzulocken. Der Mieter könne deshalb den Vertrag anfechten und Schadenersatz verlangen. Allerdings muss der Täuschungsvorsatz nachweisbar sein. Ein Schadenersatz kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter demMieter bei Vertragsabschluss „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat“.