Mietrecht: Betriebskostenabrechnung

Zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. In einem Wohnraummietvertrag wurde auf den Betriebskostenkatalog gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung – heute § 2 BetrKO – Bezug genommen. Es wurde jedoch vereinbart, dass hiervon nur einzelne dieser Betriebskosten umgelegt werden. Der Vermieter machte auch die nicht einzeln aufgeführten Betriebskosten mit der Begründung geltend, diese seien auch bei den letzten Betriebskostenabrechungen beanstandungslos angesetzt worden. Der Mieter verlangt im Wege der Widerklage Rückzahlung der seiner Ansicht nach zu Unrecht abgerechneten, weil nicht vereinbarten, Betriebskosten. Der BGH hat den Mietvertrag dahingehend ausgelegt, dass nicht, wie üblich, der gesamte Betriebskostenkatalog, sondern nur die im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vereinbart seien. Entgegen der Auffassung des Vermieters waren nach Ansicht des BGH die weiteren Betriebskosten auch nicht stillschweigend durch in der Vergangenheit geltend gemachte Abrechnungen vereinbart. Denn eine stillschweigende Vertragsänderung liege nicht vor, wenn der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Anderseits hat der BGH auch die Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung der in der Vergangenheit abgerechneten aber nicht vereinbarten Betriebskosten zurückwiesen. Denn gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 u. 6 BGB obliegt es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ob er Einwendung erhebt. Hierunter werden nämlich auch solche Einwendungen erfasst, die darauf beruhen, dass es für einzelne nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. Die Entscheidung bringt Rechtssicherheit im Wohnungsmietrecht: Während einerseits der Vermieter nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes grundsätzlich keine Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen mehr geltend machen kann, hat umgekehrt der Mieter innerhalb der selben Frist sämtliche Einwendungen mitzuteilen. Er kann sie grundsätzlich nach Ablauf dieser Frist nicht mehr geltend machen. Die Entscheidung hat aber Bedeutung auch über das Wohnungsmietrecht hinaus für das Gewerberaummietrecht: Der BGH hat mit seinem Urteil die Anforderungen für stillschweigende Vertragsänderungen betreffend Nebenkosten deutlich erhöht, was zu begrüßen ist, da andernfalls die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gefährdet wäre. Vermieter müssen in Zukunft noch aufmerksamer sein, wenn sie Betriebskostenvereinbarungen formulieren: Nur die klar bezeichneten Betriebskosten sind auch umlagefähig.