Mietrecht

Das Vorkaufsrecht eines Wohnungsmieters lebt nicht im Fall eines Zweitverkaufs einer Wohnung nach Umwandlung in Wohneigentum auf, wenn die erste Veräußerung innerhalb der Familie des Eigentümers stattfand und dadurch ein Vorkaufsrecht des Mieters bei der ersten Veräußerung nicht bestand (BGH, Az. V ZR 269/06).
Der Fall: Ein Mehrfamilienhaus wurde vom Eigentümer an dessen Sohn veräußert. Dieser wandelte dann das Haus in Wohnungseigentum um und verkaufte mehrere Einheiten im Paket zu einem Gesamtkaufpreis an einen Dritten. Als der Dritte wiederum eine der Wohnungen verkaufte, übte der Mieter, der bereits vor der Umwandlung in Wohneigentum in der Wohnung wohnte, ein angebliches gesetzliches Vorkaufsrecht aus.
Die Folgen: § 577 BGB gewährt dem Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnräume nach Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer der Räume ein Familienangehöriger ist. Der BGH musste nun entscheiden, ob ein Vorkaufsrecht besteht, wenn ein solcher Familienangehöriger eine Wohnung weiterveräußert. Der Mieter argumentierte, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht aufgrund der Sonderregelung für Familienangehörige zwar nicht bei der ersten Veräußerung, wohl aber bei der zweiten bestand. Der BGH wies dies zurück. Bei einem zweiten Verkauf eines Familienangehörigen an einen Dritten sei die Gefahr einer Verdrängung des Mieters durch spekulative Umwandlung von Wohnungen in Wohneigentum, vor der § 577 BGB schützen soll, nicht gegeben.
Was ist zu tun? Die Entscheidung schafft weitere Rechtssicherheit. Der BGH hat bereits in der Vergangenheit entschieden, dass bei einem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung kein Vorkaufsrecht des Mieters gegeben ist. Nun ist gleichermaßen geklärt, dass es bei einer Zweitveräußerung durch ein Familienmitglied des ursprünglichen Eigentümers auch nicht besteht. Entsprechende Kaufverträge brauchen daher nicht auf ein etwaiges Vorkaufsrecht des Mieters eingehen. Anders ist dies bei der Erstveräußerung mehrererWohnungen, insbesondere wenn für diese ein Gesamtkaufpreis vereinbart ist. Denn der BGH hat ebenfalls entschieden, dass „der Vermieter“ das Risiko trägt, dass der Mieter den Einzelkaufpreis, den er bei Ausübung des Vorkaufsrechts zahlen müsste, nicht ermitteln kann. Wenn dadurch das Vorkaufsrecht vereitelt wird, kann das Schadenersatzansprüche des Mieters auslösen. Wer bei einem Portfolioverkauf auf einem Gesamtkaufpreis beharrt, sollte daher die andere Partei wegen dieses Risikos freistellen.