Viele Mieter sind verunsichert wegen der neuen Urteile zur Wohnflächenberechnung. Experten schätzen, dass die Wohnfläche von mindestens jeder zweiten Mietwohnung in Deutschland um bis zu zehn Prozent von den Angaben im Mietvertrag abweichen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass bis zu zehn Prozent Abweichung zulässig seien. Mieter müssen also de facto mehr Miete zahlen, als sie tatsächlich bewohnen. Oft liegen die Ursachen für die Abweichungen aber in unterschiedlichen Berechnungsmethoden. Bauunternehmer rechnen nach DIN-Normen ab, wogegen es für Vermieter andere Vorschriften wie die Wohnflächenverordnung und regionale Berechnungsmethoden gibt. Dadurch können die Flächen natürlich variieren. Im Mietrecht gelten nur bestimmte Flächen als Wohnfläche, wogegen baurechtlich gesehen die ganze Grundfläche zählt. So kann es sein, dass ein Eigentümer zwar eine richtig vermessene 80-Quadratmeter-Wohnung gekauft hat, er sie nach der örtlichen Berechnungsvorschrift jedoch nur als 75-Quadratmeter-Wohnung vermieten darf. Die im Mietvertrag genannten 75 Quadratmeter sind für den Mieter maßgeblich.
Zur Wohnfläche zählen immer alle Räume sowie Flure und Abstellkammern, wobei entscheidend ist, dass diese Flächen sich innerhalb der Wohnung befinden. Außerhalb der Wohnung gelegene Räume wie Keller, Speicher, Trockenräume, Garagen, Treppenhäuser, bleiben außen vor. Wenn es jedoch zwischen Mieter und Vermieter vereinbart ist, so kann auch z. B. für einen Dachboden, auch wenn er nicht baurechtlichen Vorschriften entspricht, Miete verlangt werden. Durch die Vereinbarung wird der Dachboden dann Teil der Mietwohnung. Bei einer privaten Vereinbarung herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit.
In einer Wohnung dürfen alle Flächen berechnet werden, die eine Raumhöhe von mindestens zwei Metern haben. Räume und Raumteile zwischen ein und zwei Metern zählen nur zur Hälfte, mit weniger als einem Meter lichter Höhe können sie nicht hinzugerechnet werden. Je nach Jahr der Vertragsschließung kann für Terrassen, Balkone oder Dachgärten ein Viertel, maximal aber die Hälfte der Fläche angerechnet werden.
Mit der Unterschrift unter einem Mietvertrag treffen Mieter und Vermieter aber nur eine „Beschaffenheitsvereinbarung“, was nicht bedeutet, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche garantiert ist. Im Gegenteil: Es gilt die sogenannte „Zehn-Prozent-Regel“, weil die Quadratmeterzahl bloß eine Beschaffenheitsvereinbarung und eben keine Zusicherung ist. Auf die tatsächliche Wohnungsgröße kommt es also nur an, wenn die Flächenabweichung gravierend ist, das heißt mehr als zehn Prozent beträgt.
Die Zehn-Prozent-Regel gilt in beide Richtungen. Wenn also ein Vermieter später feststellt, dass die Wohnung mehr Wohnfläche besitzt als im Mietvertrag angegeben, so kann er, wenn die Abweichung innerhalb der 10prozentigen Toleranzgrenze liegt, die Miete nicht nachträglich anheben.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller, Wiesbaden
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