Am 01.07.2007 tritt die WEG Novelle in Kraft. Hierdurch werden zahlreiche Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umgesetzt.
Eines der wichtigsten Änderungen ist z.B. die Überführung des Wohnungseigentumsverfahrens aus dem FFG in die ZPO.
Grund für die Novelle waren einige Grundsatzentscheidungen des BGH zum WEG. Der BGH hatte zum einen klargestellt, dass vereinbarungs- und gesetzesändernde Beschlüsse nichtig sind, falls nicht eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung (Öffentlichkeitsklausel) die Kompetenz für solche Beschlüsse begründet. Zum anderen hat der BGH entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
Mit der Novelle wurde daher nun die Beschlusskompetenz erweitert um damit die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften zu stärken. Beschlüsse wirken daher nun nach § 10 IV 1 WEG im Gegensatz zu Vereinbarungen ohne Eintragung in das Grundbuch gegen Sondernachfolger. Die Neuregelung des § 10 IV 2 WEG stellt klar, dass auch solche Beschlüsse, die auf Grundlage einer Ö,ffentlichkeitsklausel vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, weder eintragungsfähig noch eintragungsbedürftig sind. Neben der Erweiterung der Beschlusskompetenz wurde weiter die Beschluss-Sammlung eingeführt, die es dem Sonderrechtsnachfolger, vor Erwerb einer Wohnung ermöglichen soll, Kenntnis von der Beschlusslage zu nehmen. Die Wirksamkeit der Beschlüsse gegen Sonderrechtsnachfolger ist von der Aufnahme in die Beschluss-Sammlung allerdings nicht abhängig. Führt der Verwalter die Beschuss-Sammlung aber nicht ordnungsgemäß, so ist dies ein wichtiger Grund für seine Abberufung (vgl. § 26 I 4 WEG).
Weitere Änderungen wurden ferner in den Bereichen der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, Verteilung der Kosten baulicher Maßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen, Zahlungsmodalitäten sowie bei der Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung vorgenommen.
Wichtig ist ferner die in § 10 VI WEG kodifizierte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen und ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftliche erworbenen Rechte und Pflichten. Daneben kann sie diese Rechte ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnehmen, ebenso sonstige Recht und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks, führen und kann vor Gericht klagen und verklagt werden.
Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft nun auch die Aktivlegitimation besitzt für die gerichtlichte Geltendmachung von Wohngeld und die Möglichkeit hat, durch Beschluss die Durchsetzung individueller Ansprüche mit Gemeinschaftsbezug zu bewirken.
§ 10 VII WEG beschreibt beispielhaft das Verwaltungsvermögen und ordnet es der Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt zu. § 11 II WEG klärt ferner, dass ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen nicht stattfindet.
Weiter hat der Gesetzgeber nunmehr in § 10 VIII die anteilige unmittelbare Außenhaftung der Wohnungseigentümer entschieden. D. h. während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft haften die Wohnungseigentümer für fällig gewordenen Verbindlichkeiten, diewährend der Zugehörigkeit entstanden sind, die Innenhaftung ist aber auf den Anteil beschränkt.
Auch der § 27 WEG wurde neugeregelt und trennt nun deutlicher als bisher Innenverhältnis und Vertretungsmacht. Außerdem wurde wie bereits oben erwähnt das Verfahren neugeordnet und die Gerichte verhandeln und entscheiden WEG-Sachen nun unter Beachtung der Sonderregelungen in §§ 44 bis 50 WEG nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO). Dass bedeutet nunmehr, dass keine Amtsvermittlung mehr stattfindet, sondern nach dem Grundsatz der Dispositionsmaxime, d. h. nur dem Vortrag der Parteien entschieden wird. Weiter kann nun durch Versäumnisurteil entschieden und verspätetes Vorbringen zurückgewiesen werden, Beweisantritte sind erforderlich, die Beweiserhebung kann von der Einzahlung eines Auslagenvorschusses abhängig gemacht werden. Daneben wird nun einstweiliger Rechtsschutz durch Arrest (§§ 916 ff. ZPO) und einstweilige Verfügung (§§ 935 ff. ZPO) gewährt und gegen Endentscheidungen sind nun mehr die Rechtsmittel der Berufung (§§ 511-541 ZPO) und der Revision.
Zu beachten ist nunmehr auch, dass bei Verfahren, die einen Gegenstandswert von 750 € nicht überschreiten eine Klage erst zulässig ist, wenn zuvor versucht wurde die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen, sofern dies gem. § 15 a I 1 Nr. 1 EGZPO bestimmt wurde, wie dies z. B. in Hessen der Fall ist. Ausnahmen gelten hierbei für Klagen, die binnen einer gesetzlichen Frist erhoben werden müssen (§ 15a II EGZPO), so dass vor Erhebung einer Anfechtungsklage kein Schlichtungsverfahren durchzuführen ist, ebenfalls nicht, wenn bereits das Mahnverfahren eingeleitet wurde. oder wenn die Parteien nicht im selben Bundesland wohnen oder ihren Sitz oder eine Niederlassung haben.
Für Streitigkeiten der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern untereinander bestimmt § 43 WEG das Gericht als örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt ebenso wie für Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft oder Wohnungseigentümer. Die vom Streitwert unabhängige sachliche Zuständigkeit der Amtsgericht ergibt sich nach § 43 Nr. 1-4 + 6 WEG, § 23 Nr. 2 GVG soweit es um Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft geht. Für Klagen Dritter gem. § 43 Nr. 5 WEG richtet sich die sachliche Zuständigkeit dagegen wie bisher nach den allgemeinen Vorschriften (§§ 23 Nr. 1, 71 I GVG). Für diese Streitigkeiten sind bei einem Streitwert über 5000 € sodann die Landgerichte zuständig.
Berufungs- und Beschwerdegericht ist für die Fälle des § 43 Nr. 1+ 4 und 6 WEG, § 72 II 1 GVG (Binnenstreitigkeiten) zuständige Landgericht, das für den Bezirk des Oberlandesgerichts als zuständiges gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht zuständig ist. Für die Rechtsmittel in Streitigkeiten nach § 42 Nr. 5 WEG gelten die allgemeinen Vorschriften.
Auch im Bereich der Anfechtungsklage gab es einige Neuerungen. so muss eine Anfechtungsklage zur Beschlussanfechtung nun innerhalb eines Monats nach der Beschussfassung erhoben werden. Ferner müssen die Parteien in der Klage so genau bezeichnet werden, dass kein Zweifel an der Person besteht. Hier gestattet § 44 I 1, II 1 WEG aber auch eine Kurzbezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer, wenn klar ist, dass sich die Klage gegen alle Wohnungseigentümer einer Liegenschaft richtet mit Ausnahme des Klägers. Für die Zustellung sind darüber hinaus der Verwalter der und der Ersatzzustellungsvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Name und Anschrift zu bezeichnen. Ausgeschlossen ist der Verwalter allerdings als Zustellungsvertreter, wenn er selbst die Anfechtungsklage erhebt.
Bis spätestens zum Schluss der Verhandlung ist dann aber eine Eigentümerliste vorzulegen. Unterbleibt dies sind die Voraussetzungen gem. § 253 II Nr. 1 ZPO nicht erfüllt und es wurde keine ordnungsgemäße Klageschrift erstellt. Um dies zu vermeiden kann das Passivrubrum wie folgt gefasst werden:
„mit Ausnahme des Klägers alle am (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) im Grundbuch eingetragenen Wohnungs- und Teileigentümer der Liegenschaft …… bzw. deren Rechtsnachfolger im Wege der Zwangsversteigerung oder der Gesamtrechtsnachfolge, namentlich benannt in der anliegenden Eigentümerliste.“
Damit sind die Parteien eindeutig bestimmbar festgelegt, unabhängig von der Eigentümerliste, die im Bedarfsfall dann noch berichtigt werden kann.
Eine weiter Wichtige Neuerung findet sich im Bereich der Zwangsvollstreckung. Durch die Novellierung wurde hier eine Rangverbesserung erreicht. Fällige Ansprüche auf Zahlungen von Beiträgen, Vorschüssen und Rückstellungen sowie der Rückgriffsanspruch einzelner Wohnungseigentümer haben nun die Rangstelle des § 10 I Nr. 2 ZVG erhalten. Damit können alle laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und der letzten zwei Jahre davor angemeldet werden. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft. Rückgriffsansprüche einzelner werden von diesen angemeldet.
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