Rechtsprechung Baurecht

Welcher Schallschutz für die Errichtung von Häusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Denn die vertraglichen Erklärungen des Unternehmers, die Mindestanforderungen an den Schallschutz würden überschritten, erwecken bei dem Besteller die berechtigte Erwartung, es werde ein besonders hochwertiger Schallschutz vorhanden sein. Die DIN 4109 kann dazu nicht der alleinige Maßstab sein. Sie regelt nur die Mindestanforderungen (BGH, Az. VII ZR 45/06)
Der Fall: Die Klägerin erwarb von der Beklagten eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. In dem Vertrag wurde festgehalten, dass die in den Bestimmungen im Hochbau in Bezug auf den Schallschutz festgelegten Werte überschritten werden; genauere Anforderungen zur Qualität des Schallschutzes gab es jedoch nicht. Die Klägerin rügte später Schallschutzmängel und war der Ansicht, dass die Beklagte die erhöhten Schallschutzwerte nach Beiblatt 2 zu DIN 4109 einzuhalten habe. Dies ergebe sich aus vertraglicher Vereinbarung und vereinbarer Bauweise.
Die Folgen: Der BGH stimmt dem Vortrag der Klägerin zu. Welcher Schallschutz im speziellen Fall geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Da der Besteller regelmäßig keine Vorstellung von Schallschutzvorschriften hat, sind die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beeinträchtigung durch Geräusche, maßgebend. Solche Qualitätsanforderungen können sich aus der Gesamtschau des Vertragstexts mit den Verhältnissen des Bauwerks und dessen Zweckbestimmung ergeben. Die DIN 4109 kann nicht zur Auslegung des vertraglich Vereinbarten herangezogen werden, da sie nur Mindestanforderungen bezeichnet, die vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragungen schützen sollen. Bei Eigenheimen sei regelmäßig ein erhöhter Schallschutz anzusetzen. Bei der Vereinbarung eines „üblichen“ Qualitätsstandards könnten somit die Regelwerke der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 von 1994 oder das Blatt 2 zur DIN 4109 herangezogen werden.
Was ist zu tun? Der BGH hat unmissverständlich klargemacht, dass die Qualitätsanforderungen des Schallschutzes mangels ausdrücklicher Regelung durch Auslegung des Parteiwillens zu ermitteln sind. Anhaltspunkte für diesen Parteiwillen ist dabei der gesamte Vertrag. Eine solche Auslegung bereitet im Nachhinein regelmäßig Schwierigkeiten. Um Streitpotenzial zu vermeiden, sollten die Vertragsparteien von Anfang an die Qualitätsanforderungen an den Schallschutz klar definieren. Herbei kann eine ausdrückliche Bezugnahme auf technische Regelwerke helfen.