Rechtsprechung Maklerrecht (KG Berlin, Az. 12 U 67/06)

Gibt der Makler nur undetaillierte und allgemeine Hinweise zu steuerlichen Fragen, haftet er nicht aus einem stillschweigend geschlossenen Beratungsvertrag (KG Berlin, Az. 12 U 67/06). Der Fall: Der Makler wies dem Verkäufer in dessen Auftrag für ein Objekt eine Käuferin, die spätere Klägerin, nach. Diese wandte sich wegen einer Kreditvermittlung an den Makler. Der Makler nannte ihr, ohne Details zu erläutern, die Möglichkeit, durch Steuersparmodelle bei einem Immobilienerwerb Geld zu sparen bzw. liquide Mittel zu schaffen. Einen Vertrag gab es nicht. Der Makler bot der Klägerin aber für den Fall des Kaufs einen Teil der vom Verkäufer zu zahlenden Provision an. Die Klägerin erwarb daraufhin die vom Makler vermittelte Immobilie. Da die Mieteinnahmen geringer waren als erwartet und zudem Sanierungsmaßnahmen anstanden, verlangte sie im Klageweg erfolglos vom Makler Schadenersatz. Die Folgen: Der Makler hatte mit der Klägerin keinen Maklervertrag, er wurde nur als Verkaufsmakler tätig. Für den Umfang seiner Pflichtenist daher entscheidend, ob mit der Klägerin ein eigenständiger Beratungsvertrag bestand. Ausdrücklich wurde ein solcher Vertrag nicht geschlossen, er könnte aber durch schlüssiges Handeln zustande gekommen sein. Nach Meinung des Gerichts kann auch ohne Entgeltvereinbarung immer dann von einem Beratungsvertrag ausgegangen werden, wenn ein Anlageinteressent bei einer konkreten Anlageentscheidung die Hilfe einer Beratungsfirma in Anspruch nimmt und diese sich auf eine Beratung einlässt. Vorliegend ist die Käuferin an den Makler als Kreditvermittler herangetreten; hieraus entwickelte sich das Interesse an der Immobilie. In steuerlicher Hinsicht gab der Makler nur undetaillierte, allgemeine Hinweise. Für den Erwerb war entscheidend, dass die Käuferin einen Teil der Provision erhalten sollte. Das KG folgerte deshalb, dass der Makler nicht als Berater auftrat und der Käuferin somit keine Beratung schuldete. Der Makler haftet also nur nach den allgemeinen Grundsätzen. Er war verpflichtet, keine falschen Angaben über den Zustand und Ertrag der Immobilie zu machen und nicht ins Blaue hinein etwas zu behaupten. Das war dem Makler hier auch nicht vorzuwerfen. Was ist zu tun? Der nicht als Berater agierende Makler sollte gegenüber Immobilieninteressenten mit gut gemeinten – über allgemeine Erklärungen hinausgehenden – Ratschlägen oder Beratungen grundsätzlich zurückhaltend sein. Das gilt insbesondere dann, wenn es um steuerliche und rechtliche Fragen und Finanzierungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb geht. Denn im Einzelfall ist es durchaus möglich, dass mit dem Makler stillschweigend ein Beratungsvertrag mit den entsprechenden Haftungsrisiken zustande kommt.