Rechtsprechung Mietrecht

Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, Az. VIII ZR 6/07).
Der Fall: Der Vermieter einer Wohnung kündigte den Mietern einen Monat vor Beginn der Arbeiten den Einbau eines Fahrstuhls an und teilte auch den voraussichtlichen Mieterhöhungsbetrag mit. Die Mieter bestätigten schriftlich, die Maßnahme unter dem Vorbehalt zu dulden, dass dies zu keiner Mieterhöhung führe. Der Vermieter erhöhte jedoch die Miete. Da die Mieter den Erhöhungsbetrag nicht zahlten, klagte der Vermieter.
Die Folgen: Das AG hatte dem Klagebegehren des Vermieters zunächst Recht gegeben. Das Berufungsgericht meinte jedoch, ein Anspruch auf Zahlung des Erhöhungsbetrags bestehe deshalb nicht, weil die Mieter dem Begehren widersprochen haben. Außerdem sei die Tatsache, dass die Mieter in der Sache zur Duldung der Maßnahme und der Erhöhung verpflichtet seien, alleine nicht ausreichend. Der Vermieter könne nur dann eine Erhöhung der Miete verlangen, wenn er die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt hat. Diese Ansicht teilt der BGH entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur verbreiteten Ansicht nicht. Entsprechend dem Wortlaut des § 559 b BGB und mit Blick auf die Motive des Gesetzgebers bei der Formulierung der Norm, hat er nunmehr Folgendes klargestellt: Weder eine mangelhafte noch eine gänzlich fehlende Ankündigung der Modernisierung führen zu einem endgültigen Verlust des Mieterhöhungsanspruchs, sondern nur zu einer sechsmonatigen Verschiebung des Zeitpunkt zu dem der Erhöhungsbetrag fällig ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter der Mieterhöhung oder den geplanten Maßnahmen widerspricht. Entscheidend ist allein, ob der Mieter materiell-rechtlich zur Duldung verpflichtet ist. Ist dies der Fall, darf dem Vermieter eine Mieterhöhung auf Dauer nicht versagt werden.
Was ist zu tun? Nur für Modernisierung im Innenbereich ist der Vermieter durch die Entscheidung auf der sicheren Seite. Will er aber Außenmodernisierungen gegen den ausdrücklichen Willen des Mieters vornehmen, ist Vorsicht geboten. Auch nach der aktuellen Entscheidung des BGH geht der Vermieter hier das Risiko ein, keine Mieterhöhung zu erhalten, wenn sie für den Mieter eine ungerechtfertigte Härte darstellen würde. Will der Vermieter nur dann investieren, wenn er auch die Kosten umlegen kann, so muss er vor der Ausführung der Maßnahmen die Duldungspflicht des Mieters in einer gesonderten Duldungsklage feststellen lassen.