Rechtsprechung Mietrecht

Die Regelung in einem Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen. Ein Mietobjekt innerhalb eines Einkaufszentrums ist bei Angabe der Objektnummer ausreichend benannt (BGH, Az. XII ZR 178/04).
Der Fall: Die beklagte Mieterin kündigte einen Mietvertrag über Flächen in einem Einkaufszentrum, der eine feste Laufzeit von 15 Jahren vorsah, vorzeitig und berief sich darauf, dass der Vertragsbeginn nicht genau bestimmt sei und eine exakte Lagebezeichnung des Mitobjekts fehle. Der Vertrag gelte daher wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB als unbefristeter Vertrag, der mit der entsprechenden gesetzlichen Frist kündbar sei. Der BGH gab dem auf Zahlung der Miete klagenden Vermieter Recht, da der Mietvertrag sowohl hinsichtlich der Laufzeit als auch hinsichtlich der Bestimmbarkeit des Mietobjekts die Schriftform wahrte.
Die Folgen: Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB bezieht sich auf alle wesentlichen Vertragspunkte, auch auf den Mietbeginn und den Mietgegenstand. Bei der Vermietung „vom Reißbrett“ – also eines noch nicht erstellen oder fertiggestellten Objekts – gibt es laut BGH ein „praktisches Bedürfnis“, den Mietbeginn von der Fertigstellung oder der Übergabe abhängig zu machen. Dabei sei der Mietbeginn vorliegend zumindest hinreichend bestimmbar, weil aus dem Vertrag ersichtlich ist, dass Mietbeginn und damit auch Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses (Fertigstellung/Übergabe) abhängig sind. Es genüge für die Kennzeichnung eines Mietobjekts in Einkaufszentren, wenn es mit einer laufenden Objektnummer beschrieben sei; es entspreche der Lebenserfahrung, dass sich bei einem größeren Bauprojekt die durch laufende Nummern gekennzeichneten Mieteinheiten unschwer identifizieren ließen.
Was ist zu tun? Die Vermietung „vom Reißbrett“ birgt juristische Untiefen. Um Fehler bei der Schriftform zu vermeiden, sollte sichergestellt werden, dass aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines bestimmten Ereignisses (die Fertigstellung oder die Übergabe des Mietobjekts) abhängig sind. Der Eintritt dieses Ereignisses sollte vorsorglich ergänzend durch einen Nachtrag zum Vertrag dokumentiert und somit Teil der Vertragsurkunde werden. Ferner ist sicherzustellen, dass die Lage (z. B. durch einen Lageplan oder durch die zweifelsfreie Benennung von Objektnummern) und die Beschaffenheit des Mietobjekts (z. B. durch Baubeschreibungen und -pläne) im Vertrag möglichst genau bestimmt werden.