Bei einer Doppelvermietung kann der ausgegrenzte Mieter seinen Besitzschutzanspruch gegenüber dem Vermieter nicht durch eine einstweilige Verfügung sichern. Die älteren mietvertraglichen Ansprüche haben keinen Vorrang (OLG Koblenz, Az. 5 U 1148/07).
Der Fall: Der Vermieter hatte Fitnessräume auf einer Sportanlage sowohl an die beiden Kläger als auch – zu einem späteren Zeitpunkt – an eine GmbH vermietet. Vertretern der GmbH waren in der Folge die Schlüssel übergeben worden, die den Zugang zu den Fitnessräumen ermöglichten. Die GmbH nutzte daraufhin die Räumlichkeiten. Die Kläger wollten dies nicht hinnehmen. Sie versuchten mit einer einstweiligen Verfügung, den Vermieter zu verpflichten, der GmbH die Nutzung zu untersagen. Stattdessen sollte er ihnen den Zugang zu den Räumen sowie deren Nutzung ermöglichen.
Die Folgen: Das OLG Koblenz wies das Begehren zurück. Die Richter stellen zunächst einmal fest, dass den Klägern aufgrund des wirksam abgeschlossenen und nicht gekündigten Mietvertrags ein schuldrechtlicher Überlassungsanspruch zustehe. Allerdings stehe ein solcher gleichermaßen der GmbH zu. Beide Verträge seien wirksam. In einem solchen Fall gebe es keinen Grundsatz, dass die älteren Mietverträge Vorrang haben. Vielmehr sei es Sache des Vermieters zu entscheiden, welchen Vertrag er erfüllen wolle. Da den Klägern somit kein besseres Recht zustehe als der GmbH, sei es ihnen verwehrt, die beanspruchte Rechtsposition zwangsweise im Wege einer einstweiligen Verfügung durchzusetzen.
Was ist zu tun? Nach der Auffassung des OLG Koblenz und der mittlerweile überwiegenden Ansicht in der Rechtsprechung kann ein Mieter im Falle der Doppelvermietung grundsätzlich seinen Anspruch auf Überlassung der Mietsache nicht zwangsweise durchsetzen. Sein Anspruch ist mit demjenigen des weiteren Mieters gleichrangig. Ob dieses Ergebnis auch zutreffend ist, wenn die Mietsache noch keinem der Mieter überlassenund damit auch keiner der beiden Ansprüche unmöglich wurde, wird in der Fachliteratur teilweise bezweifelt. Jedenfalls folgt aber aus der vorliegenden Entscheidung, dass der Mieter, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, den Mietgebrauch ungestört ausüben kann. Anders wäre der Fall nur dann zu beurteilen, wenn der besitzende Mieter mit dem Vermieter planmäßig zusammengewirkt hätte, um einen weiteren Mieter auf diese Weise um seine Rechte zu bringen. Liegt eine solche sittenwidrige Schädigung nicht vor, bleibt dem nicht besitzenden Mieter gegen den Vermieter lediglich ein Anspruch auf Schadenersatz.
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