Umsatzsteuer nach Übertragung von Miteigentumsanteilen

Überträgt der bisherige Alleineigentümer eines Grundstücks, das er bisher teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietete und teilweise selbst unternehmerisch nutzte, einen Miteigentumsanteil auf seinen Sohn, liegt eine Geschäftsveräußerung im Sinne von § 1 Abs. 1 a UStG vor. Die Geschäftsveräußerung beschränkt sich aber auf den vermieteten Grundstücksanteil. Ein Wirtschaftsberater sanierte ab 1993 ein Haus, welches er teilweise selbst für sein Unternehmen nutzte und im Übrigen als Ladengeschäft umsatzsteuerpflichtig vermietete. 1997 veräußerte er einen Miteigentumsanteil von 20 % am Grundstück an seinen Sohn. Beide setzten die Sanierung und die Vermietung fort. Die Umsatzsteuer aus den Sanierungsarbeiten wurde als Vorsteuer in Abzug gebracht. Das Finanzamt forderte anschließend die abgezogene Vorsteuer zurück. Der BFH unterschied bezüglich des vermieteten und des nicht vermieteten Grundstücksanteils. Bei dem vermieteten Grundstücksanteil stellt die Veräußerung eines Miteigentumsanteils eine Geschäftsverä&ußerung dar, denn die selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit der Vermietung wird fortgeführt. Die durch den Verkauf entstandene Bruchteilsgemeinschaft tritt unmittelbar in die Mietverträge ein. Im Hinblick auf den selbstunternehmerisch genutzten Teil des Vaters bleibt dieser insoweit vorsteuerabzugsberechtigt, als sein Grundstücksnutzanteil seinen Miteigentumsanteil nicht übersteigt. Denn bei einer Bruchteilsgemeinschaft wird die Nutzung des Grundstücks selbst dem Miteigentümer zugerechnet, anders als bei einer Personengesellschaft, an deren gesamthänderischem Vermögen ein Gesellschafter nicht ohne weiteres Nutzungsrechte hat. Der Miteigentumsanteil des Vaters in der Höhe von 80 % überstieg den für unternehmerische Zwecke durch ihn genutzten Grundstücksanteil in Höhe von 63 %. Der BFH verwies die Sache zur Klärung zurück, da nach seiner Ansicht nicht eindeutig war, ob Vater und Sohn durch den Verkauf eine Bruchteilsgemeinschaft oder stattdessen eine GbR gegründet hatten. Der Kaufvertrag zwischen Vater und Sohn sollte eine Umsatzsteuerklausel enthalten. Der Vertrag sollte davon ausgehen, dass es sich bei dem Verkauf des Miteigentumsanteils um eine Geschäftsveräußerung bezüglich der vermieteten Flächen handelt. Gleichzeitig sollte für den Fall einer abweichenden Qualifikation durch die Finanzbehörden unmittelbar eine bedingte Option zur Umsatzsteuerpflicht aufgenommen werden. Die Verpflichtung, gegebenenfalls später zu optieren, wäre nicht ausreichend. Es sollte außerdem klar erkennbar sein, in welcher Form Vater und Sohn die Vermietung fortan betreiben wollen. Wählen sie z. B. eine Grundstücks-KG, sind ergänzende Regelungen notwendig. Nach diesem Urteil des BGH kann es sich aber anbieten, die Vermietung als einfache Bruchteilsgemeinschaft fortzuführen und auf diese Weise die Gefahr einer Vorsteuerkorrektur und damit einer Rückzahlung von Umsatzsteuerbeträgen zu verringern.