Urteile

Energieausweis Am 1. Juli beginnt für die Immobilienwirtschaft eine neue Ära. Wer eine Immobilie kauft oder mietet, soll anhand eines Energieausweises ablesen können, mit welchem Aufwand er für die Heizung, Warmwasser und Lüftung rechnen muss. Zunächst sind Eigentümer von Altbauten in der Pflicht, deren Häuser und Mietwohnungen bis Ende 1965 gebaut wurden. Sie müssen den Energiepass ab 1. Juli vorweisen, wenn sie verkaufen oder vermieten wollen. Sonst droht ein Bußgeld von bis 15.000 Euro. Selbstnutzer und Besitzer denkmalgeschützter Immobilien brauchen ihn allerdings nicht. Ab 1. Januar 2009 sind dann Eigentümer neuerer Wohngebäude ab Baujahr 1966 in der Pflicht. Für Gewerbebauten ist der Ausweis ab 1. Juli 2009 obligatorisch. Bisher war nur ein Nachweis über die Energieeffizienz bei Neubauten vorgeschrieben. Den Energiepass gibt es in zwei Varianten: Als Verbraucherausweis und als Bedarfsausweis. Beide sind zehn Jahre gültig. Der weniger aussagefähige Verbrauchsausweis wird anhand des Energiebedarfs der letzten drei Jahre aufgestellt und kostet zwischen 25 und 50 Euro. Die Daten sagen nur etwas über das Heizverhalten des Vormieters, aber nichts über den energetischen Zustand des Gebäudes aus. Billigversionen übers Internet erfüllten nicht immer rechtlichen Anforderungen, warnt die Deutsche Energie-Agentur (Dena). Der Bedarfsausweis ist deutlich aussagekräftiger, aber auch mit bis zu 300 Euro teurer. Er darf nur von Fachleuten ausgestellt werden, einem Architekten, Ingenieur oder Energieberater. Sie sollen darlegen, wie es um die Heizanlage steht, um Dämmung, Wärmeverlust über Dach und Fenster und über Verbesserungsmöglichkeiten. Bei der Expertensuche helfen Verbraucherzentralen oder die Dena. Die Dena empfiehlt den Bedarfsausweis, da er eine vom Nutzer unabhängige Bewertung und einen optimalen Einstieg in die energetische Modernisierung eines Gebäudes biete. Beim Bedarfsausweis nimmt der Fachmann Bausubstanz und Heizungsanlage unter die Lupe, deckt die energetischen Schwachstellen auf und gibt Tipps für eine Modernisierung. Aufgrund des technischen Zustands des Gebäudes wird die Energiemenge berechnet, die für Heizung, Lüftung und Wasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung anfällt. Jedoch können die Empfehlungen nur erste Hinweise bieten. Sie ersetzen niemals die individuelle Vor-Ort-Beratung durch einen Fachmann, so die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund. Liegen Mieteinkünfte vor, können die Kosten für die Ausweisstellung als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Eigentümer dürfen bis 30. September 2008 zwischen den Ausweisarten wählen. Ab 1. Oktober wird der Bedarfsausweis Pflicht für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Wer staatliche Fördermittel bekommt, muss sich die teure Variante zulegen. Bestandsmieter haben jedoch keinen Anspruch auf Vorlage eines Energiepasses. Eigentümer können auch nicht zur Modernisierung gezwungen werden. Mieter können auch nicht die Miete mindern und Käufer nicht den Kaufpreis anfechten, ist der Energieverbrauch nach dem Einzug höher als im Ausweis vermerkt. Die Daten im Pass sind jedoch nur bei fehlerfrei gebauten Häusern realistisch. Über den tatsächlichen Verbrauch an Heizwärme entscheidet die Qualität der Bauausführung. Der Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF): Eine Solaranlage auf dem Dach macht noch kein Energiesparhaus. Jeder Bauherr sollte Wert darauf legen, dass sein Baupartner nachprüfbare Standards bei der Qualität der Gebäudehülle einhält.