Nach § 652 BGB hat der Makler seine Provision verdient, wenn er „den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags“ erbringt, erklärt der Wiesbadener Rechtsanwalt Cäsar-Preller die Situation.
Damit ist die Maklerprovision fällig, soweit ein Vertrag durch die Vermittlertätigkeit des Maklers zustande kommt.
Jedoch muss hierfür zuvorderst ein Maklervertrag überhaupt zustande gekommen sein. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist „in der bloßen Ausnutzung einer Maklertätigkeit nicht in jedem Fall und nicht ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken“ (BGH, Urteil vom 08.10.1986, IVa ZR 20/85).
Ohne Vertrag besteht seitens des Maklers auch kein Provisionsanspruch.
Grundsätzlich besteht für den Abschluss eines Maklervertrages keine vorgeschriebene Form, kann also auch mündlich oder konkludent erfolgen.
Wenn mit dem Maklervertrag jedoch Druck auf den Kunden ausgeübt wird, dass er einen vermittelten Vertrag auch tatsächlich abschließt, kann dies jedoch zur selben Formbedürftigkeit wie des Hauptvertrages führen, erläutert der Rechtsanwalt Cäsar-Preller die Rechtsfolge.
So führen Vertragsstrafen im Falle der Ablehnung eines Immobilienvertrages zur Formbedürftigkeit des Maklervertrages, sodass dieser von einem Notar beurkundet werden müsste.
Der Maklervertrag kann aber auch aus anderen Gründen nichtig sein, z.B. wenn eine wucherische Provision gefordert wird.
Wucher liegt dann vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis steht. Dies liegt vor, wenn die Provision weit über der Ortsüblichkeit liegt.
Aber auch geschlossene Maklerverträge können unter Umständen mit Rechtsanwälten und Notaren nichtig sein, da diese unter gewissen Voraussetzungen keine Grundstücksgeschäfte vermitteln dürfen.
Der Makler kann auch seinen Provisionsanspruch verlieren, wenn er den Käufer nicht über alle wichtigen und ihm bekannten Umstände der Immobilie aufklärt. Er verletzt in diesem Fall seine Vertragspflichten und macht sich unter Umständen sogar Schadenersatzpflichtig, hierauf weist der Verbraucheranwalt Cäsar-Preller im Besonderen hin.
Aber vor allem muss das Handeln des Maklers kausal für den Kauf der Immobilie sein. Fehlt dieser Zusammenhang, weil dem Kunden des Maklers beispielsweise das fragliche Objekt und die Verkaufsabsichten des alten Eigentümers ohnehin bekannt waren, dann kann die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Immobilienvertrages zu verneinen sein. In diesem Fall entfällt auch der Provisionsanspruch.
Sollte der Maklervertrag nur über Internet oder Telefon abgeschlossen worden sein, so steht dem Kunden natürlich auch ein Widerrufsrecht zu.
Erklärt der Kunde den Widerruf, so ist dieser nicht mehr an den Vertrag gebunden und der Provisionsanspruch des Maklers entfällt.
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