Wohngeldzahlungen – Zwangsmittel gegen zahlungsunwillige Eigentümer

 Ein Wohnungseigentümer hatte seit Erwerb der Wohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft keinerlei Wohngeld bezahlt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkte daraufhin wegen der Rückstände gegen den Schuldner Vollstreckungsbescheide und beantragte die Zwangsverwaltung der Wohnung des Schuldners. Der bestellte Zwangsverwalter beließ dem Schuldner die Wohnung zur Nutzung. Wohngeld zahlte der Schuldner weiterhin nicht. Der Antrag der Gläubigerin auf Räumung der Wohnung blieb erfolglos. Eine Zwangsverwaltung ist ein ungeeignetes Vollstreckungsmittel, wenn der Schuldner selbst in der Wohnung wohnt. Das Ziel der Zwangsverwaltung ist es, dem Gläubiger die Erträge aus der Vermietung der Wohnung zukommen zu lassen. Wird die Wohnung dem Schuldner nach § 149 Abs. 1 ZVG belassen, werden keine Mieten erwirtschaftet. Die Zwangsverwaltung entzieht dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung der Wohnung. Der Zwangsverwalter übernimmt stattdessen die Verwaltung. Grundsätzlich hat er die Wohnung in Besitz zu nehmen. Jedoch muss die Wohnung dem Schuldner dann belassen werden, wenn diese für ihn unentbehrlich ist und er das Grundstück oder die Zwangsverwaltung nicht gefährdet. Damit soll Obdachlosigkeit verhindert werden. Wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht nachkommt, hat der Zwangsverwalter sie anstatt seiner zu erfüllen. Reichen dessen Mittel aber nicht aus, muss der Gläubiger, hier also die Eigentümergemeinschaft, gemäß §§ 152, 155 ZVG Vorschuss leisten. So kann es wegen fehlender Zahlungen nicht zu einer Gefährdung des Eigentums kommen. Dies gilt auch, wenn die Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung selbst erwirkt hat. Zur Not muss sie durch eine Umlage für die entsprechende Finanzausstattung sorgen. Unser Tipp: Eigentümergemeinschaften sollten von einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Eigentümer nach § 18 WEG die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen oder nach Titulierung der Forderung die Zwangsversteigerung betreiben. Forderungen auf Wohngeld sind nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG im Rang vor den Grundpfandrechten zu befriedigen.