Ein Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn der Maklervertrag nicht in der vorgeschriebenen Textform geschlossen wurde. Das hat das Landgericht München I mit Urteil vom 13. Mai 2026 entschieden (Az. 3 O 13657/25). Demnach kann auch ein Rückgriff auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag den Formmangel nicht ausgleichen.
„Die Entscheidung des LG München zeigt, wie wichtig die Einhaltung der Textform bei einem Maklervertrag ist. Liegen hier Formfehler vor, muss der Kunde unter bestimmten Voraussetzungen keine Provision zahlen“, sagt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller aus Wiesbaden.
Makler verlangt 15.000 Euro Provision
Dem klagenden Makler in dem Fall vor dem Landgericht München kam der Formfehler teuer zu stehen. Knapp 15.000 Euro Provision hatte er für die Vermittlung des Verkaufs einer Eigentumswohnung verlangt. Nach seiner Darstellung war er vom Eigentümer in einem persönlichen Gespräch mit der Vermarktung der Wohnung beauftragt worden. Die Einzelheiten des Maklervertrages, insbesondere die Provisionshöhe, seien anschließend mit dem Bruder des Eigentümers vereinbart worden, der ebenfalls als Immobilienmakler tätig war.
Die Wohnung wurde verkauft, der Wohnungseigentümer bestritt jedoch einen Maklervertrag abgeschlossen oder seinen Bruder dazu bevollmächtigt zu haben. Die Maklerprovision wollte er daher nicht zahlen.
Der Makler berief sich hingegen unter anderem darauf, dass der Vertrag durch den Austausch von WhatsApp-Nachrichten wirksam in Textform zustande gekommen sei.
Landgericht München weist Klage auf Zahlung der Provision ab
Damit hatte er vor dem LG München keinen Erfolg. Das Gericht wies die Klage vollständig ab. Der Makler konnte weder den Abschluss eines wirksamen Maklervertrages noch eine entsprechende Bevollmächtigung des Bruders nachweisen.
Darüber hinaus sah das Gericht die Voraussetzungen der gesetzlichen Textform gemäß § 656a BGB als nicht erfüllt an. Nach § 656a BGB bedürfen Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser der Textform. Die Textform verlangt nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung mit dem Namen des Erklärenden. Zudem muss sich die Erklärung dauerhaft auf einem Datenträger speichern lassen.
Kein wirksamer Vertragsabschluss
„Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass sich aus der Erklärung der wesentliche Inhalt der Erklärung ergibt“, so Rechtsanwalt Cäsar-Preller. Das war in dem zugrunde liegenden Verfahren aber nicht der Fall. Aus den WhatsApp-Nachrichten hätten sich die Voraussetzungen für einen wirksamen Vertragsabschluss nicht ergeben, stellte das LG München fest. Ein bloßer Nachrichtenaustausch reiche hierfür nicht aus. Insbesondere müssten die Vertragsparteien, der konkrete Vermittlungsauftrag und die vereinbarte Vergütung nachvollziehbar dokumentiert sein.
Auch die hilfsweise geltend gemachten Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) und Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) lehnte das Gericht ab. Ein Rückgriff auf diese Anspruchsgrundlagen würde die gesetzlich vorgeschriebene Textform umgehen und deren Schutzzweck unterlaufen. Ein formunwirksamer Maklervertrag kann somit nicht auf diesem Wege wirtschaftlich ersetzt werden.
Textform muss erfüllt sein
Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation von Maklerverträgen. Zwar können digitale Kommunikationsmittel die gesetzliche Textform erfüllen, sie müssen jedoch den wesentlichen Vertragsinhalt eindeutig wiedergeben. Rechtsanwalt Cäsar-Preller: „Ohne einen wirksamen Maklervertrag in Textform besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Maklerprovision.“
Rechtsanwalt Cäsar-Preller steht Betroffenen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.
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