Maklerrecht

Die nachträgliche Vereinbarung einer Kaufpreisreduzierung kann ohne Beachtung der Form des § 311 b BGB formwirksam sein und muss nicht zwingend gegen § 125 BGB verstoßen: Wenn die mit der Beurkundung verfolgten Zwecke (Warn-, Beweis- und Beratungsfunktion im Rahmen der Grundstücksveräußerung) nicht mehr erreicht werden können, da das Grundstück bereits aufgelassen wurde und damit Übereignungs- wie Erwerbspflicht entfallen sind (AG Elmshorn, Az. 58 C 125/06). Der Fall: Die Kaufvertragsparteien hatten im notariellen Kaufvertrag bestimmt, dass der Makler von beiden Seiten eine Provision erhält. Sie sollte mit der Beurkundung des Vertrags verdient und mit der Übergabe des Vertragsgegenstands fällig sein. Dies sollte aber nur gelten, wenn der Käufer nicht vom Vertrag zurücktritt. Denn es gab ein befristetes, aber sonst an keine Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht des Käufers. Die Kaufvertragsparteien nahmen dann später eine Kaufpreisreduzierung, die nicht notariell beurkundet worden ist, um gut 9 % vor. Damit reduzierte sich auch die Maklerprovision – der Makler zog deshalb vor Gericht und meinte die Vereinbarung sei unwirksam. Die Folgen: Vor der Beurkundung gab es keine Besichtigung des Objektes, daher wurde das Rücktrittsrecht wie eine aufschiebende Bedingung gestaltet. Erst nach der Beurkundung sah der Käufer das Objekt und stellte fest, dass es minderwertig war, sodass er nicht bereit war, den vereinbarten Preis zu zahlen. Nach Ansicht des Gerichts bedurfte die Kaufpreisreduzierung zu ihrer Wirksamkeit keiner notariellen Beurkundung – denn deren Warn- und Beweisfunktion war bereits hinfällig. Das Gericht sprach dem Makler nur die Provisionnach dem „tatsächlichen Wert“ des Grundstücks zu. Darin sah das Gericht gerade keinen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter. Der Vorbehalt im Notarvertrag, dass der Anspruch auf die Courtage nachträglich entfällt, wenn der Käufer zurücktritt, gelte auch, wenn der Käufer statt zurückzutreten den Makleranspruch auf „Null“ reduziere. Was ist zu tun? Will der Makler seines Provisionsanspruchs in voller Höhe sicher sein, dann darf er sich nicht in die Dispositionsfreiheit der Kaufvertragsparteien begeben, indem er diesen die Gestaltungsmöglichkeit einräumt, den Kaufpreis einvernehmlich so abzuändern, dass sich seine Provision verringert. Dabei darf er sich nicht auf vermeintliche Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften verlassen. Vielmehr sollte er Wert darauf legen, dass die Höhe des Kaufpreises als Bemessungsgrundlage seiner Provision – so weit wie möglich – zwingend festgeschrieben wird. Andernfalls läuft er – wie hier – Gefahr, dass er selbst nicht mehr aktiv eingreifen kann.