Wohnungseigentumsrecht

Die Aufgabe des Eigentums und die Eintragung des Verzichts auf Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch ist unzulässig (BGH, Az. V ZB 18/07).
Der Fall: Der Antragsteller war Eigentümer von Wohnungseigentum. Er erklärte notariell den Verzicht auf das Grundstück und beantragte dessen Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung wurde abgelehnt, weil Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben werden kann.
Die Folgen: Nach § 928 Abs. 1 BGB kann Alleineigentum am Grundstück aufgegeben werden. Ein Miteigentumsanteil kann dagegen nicht allein aufgegeben werden. Es kann nur die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangt werden. Das Miteigentum ist nicht nur eine sachenrechtliche Beziehung, vielmehr sind damit wechselseitige Rechte und Pflichten verbunden. Wohnungseigentum ist auch Miteigentum, nämlich Sondereigentum an Räumen und Miteigentum am Grundstück. Nur durch den Miteigentumsanteil am Grundstück ist das Sondereigentum möglich. Dem Verzicht auf Miteigentum im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft steht auch das Verbot der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 11 Abs. 1 WEG entgegen. Die Aufgabe des Eigentums an einer beweglichen Sache führt zur Herrenlosigkeit der Sache. Dagegen erlischt das Recht an einem Grundstück durch Aufgabe des Eigentums. Dadurch ergeben die verbleibenden Miteigentumsanteile der WEG aber kein Ganzes mehr, was die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Folge hätte. Die Aufgabe des Wohnungseigentums steht auch § 16 Abs. 2 WEG entgegen. Die verbleibenden Mitglieder der WEG müssten bei weniger Miteigentümern einen höheren Anteil an Kosten und Lasten tragen, ohne dass ihnen ein größerer Miteigentumsanteil durch Anwachsung zusteht.
Was ist zu tun? Der verzichtswillige Wohnungseigentümer kann sich trotzdem aus der Eigentümergemeinschaft lösen: durch vertragliche Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine Aufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer oder unter Umständen nach Treu und Glauben durch ein einseitiges Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG. Falls ein Wiederaufbau nach § 22 Abs. 4 WEG nicht mehr zumutbar wäre, käme die Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht. Bei Unwirtschaftlichkeit des Wohnungseigentums und dem Wunsch nach Aufgabe des Eigentums ist es aber oft am unkompliziertesten, den Miteigentumsanteil zu veräußern – egal zu welchem Preis. Relevant ist der vorliegende Fall nicht nur bei Schrottimmobilien, sondern gleichermaßen bei Timesharingmodellen von Ferienimmobilien.