Nimmt der Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) eigenmächtig Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vor, kann ihm hierfür kein Ersatzanspruch gewährt werden. Hierüber berichtet Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Wiesbaden.
Dies ergibt sich aus § 21 V Nr.2 WEG, wonach der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ein Gestaltungsspielraum bei der Vornahme solcher Arbeiten zukommt. Sie haben per Beschluss über die Durchführung zu entscheiden und hierbei das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die Leistungsfähigkeit der anderen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.
Führt ein Wohnungseigentümer die Arbeiten selbstständig und ohne einen entsprechenden Beschluss vor, nimmt er den restlichen Mitgliedern der WEG deren Entscheidungsfreiheit. Ihnen kann dann keine nachträgliche Zahlungsverpflichtung auferlegt werden.
Änderung der bisherigen BGH-Rechtsprechung
Entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. Senat, Urteil vom 25.September 2015 – V ZR 246/24, BGHZ 207, 40 Rn 12f) gilt dieser Grundsatz nun seit dessen Urteil vom 14.06.2019 (Az.: V ZR 254/17) auch ausnahmslos für solche Fälle, in denen das Entscheidungsermessen der Wohnungseigentumsgesellschaft grundsätzlich auf Null reduziert war. Hierzu kann es kommen, wenn die streitgegenständliche Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen und die Wohnungseigentumsgesellschaft lediglich einen stattgebenden Beschluss hätte erlassen können. Denn ihnen bleibt immer noch ein Ermessen dergestalt, ob die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten vorgenommen werden soll und welche Handwerker sie beauftragen wollen.
Der BGH hat in seiner Entscheidung das Nichtvorliegen von Ersatzansprüchen sogar in einem solchen Fall angenommen, in dem der Wohnungseigentümer die Maßnahme deshalb durchführen ließ, weil er der irrigen Annahme unterlag, er sei als Sondereigentümer hierzu verpflichtet. Mit seiner Entscheidung macht er deutlich, dass er die Wahrung der schutzwürdigen Interessen der restlichen Wohnungseigentümer als besonders entscheidungserheblich ansieht.
Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wiesbaden, rät daher, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten nicht ohne einen Beschluss der Wohnungseigentumsgesellschaft durchzuführen oder mögliche Teilungserklärungen hinsichtlich der Zulässigkeit solcher Vorhaben von einem Rechtsanwalt kritisch überprüfen zu lassen.
Sie suchen einen Rechtsanwalt in Wiesbaden? Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden berät Sie gerne weiter in diesbezüglichen, aber auch in anderen Rechtsfragen. Zuständig in allen Fragen des WEG-Rechts ist Herr Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller verfügt neben dem Kanzleisitz in Wiesbaden auch über Sprechstundenorte in Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, München und Bad Harzburg.
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