Der Wiesbadener Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller kennt aus langjähriger Erfahrung und aus rund 4500 Fällen, die seine Kanzlei in Sachen Schrottimmobilien inzwischen betreut hat, das Leid der Opfer. „Oft fühlen sie sich in einer schier ausweglosen Lage. Die Immobilie ist nur einen Bruchteil dessen wert, was sie angenommen hatten und bringt kaum etwas ein. Dazu drückt noch der Kredit für die Finanzierung. Allerdings ist die Lage nicht so hoffnungslos wie viele meinen. Nach einem aktuellen BGH-Urteil können ggf. auch Schadensersatzansprüche gegen den Immobilienvermittler geltend gemacht werden, wenn dieser seine Beratungspflichten verletzt hat“, erklärt Cäsar-Preller, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.
Unter dem Aktenzeichen V ZR 134/15 ging es um Schadensersatzansprüche eines Ehepaars, das eine Eigentumswohnung auf Empfehlung eines Finanzberaters für rund 117.000 Euro gekauft hatte. Den Immobilienkredit vermittelte der Berater gleich mit. Der Widerverkauf der Wohnung brachte nur 52.000 Euro ein. Das Ehepaar nahm den Berater wegen fehlerhafter Anlageberatung in Anspruch und verlangte die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen die Rückübertragung der Wohnung.
Der Rechtsstreit führte die Parteien bis vor den BGH. Dieser entschied, dass die Käufer einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Die Karlsruher Richter führten aus, dass der Beratungsvertrag den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind, verpflichtet. Werde als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs hervorgehoben, so dürfe der Verkäufer nicht ein viel zu positives und unzutreffendes Bild von den Renditeerwartungen zeichnen. Dadurch könnten die Interessenten zum Kauf veranlasst werden. Der Schadensersatzanspruch ergebe sich nicht aus Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarkts, die sich nachträglich als falsch herausstellen, sondern aus unrichtigen oder unterlassenen Angaben zu spezifischen Risiken der Immobilie, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität erheblich mindern oder unmöglich machen. Dies sei z.B. dann der Fall, wenn ein gewinnbringender Verkauf der Wohnung schon wegen des hohen Erwerbspreises nahezu unmöglich ist. Werden durch einen Wiederverkauf der Wohnung noch nicht einmal die Kosten des Erwerbers gedeckt, habe der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit des Objekts geweckt und seine Aufklärungspflicht verletzt, so der BGH.
Aufklärungspflichtig seien bei Immobilien, die als Kapitalanlage erworben werden, u.a. die laufenden Kosten, die der Interessent aufbringen muss. Werden auch Steuervorteile als Kaufanreiz angepriesen, müssen die Voraussetzungen dafür sowie die Höhe der steuerlichen Vergünstigungen korrekt dargestellt werden.
„Entscheidend ist in derartigen Fällen häufig die Frage, ob ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien zu Stande gekommen ist. Dann ist der Verkäufer oder Vermittler auch zur Aufklärung verpflichtet. Wird diese Pflicht verletzt, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Darüber hinaus gibt es noch weitere rechtliche Ansatzpunkte, um aus einer Schrottimmobilie wieder herauszukommen“, sagt Rechtsanwalt Cäsar-Preller.
Mehr Informationen zum Ausstieg aus Schrottimmobilien unter http://www.schrottimmobilien-loswerden.de/>
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