Ob man nun Mietminderungen auf Grund der Einschränkungen der Corona Pandemie geltend machen kann oder nicht, ist eine Frage die sich sehr viele Mieter von Gewerberäumen zurzeit stellen. Ist die Pacht und Gewerbemiete während des Lockdowns zu 100 % gemindert?
Am 24.02.2021 entschieden gleich zwei Oberlandesgerichte über diese äußerst wichtige Frage, jedoch fielen die Urteile unterschiedlich aus.
In beiden Fällen klagte ein Textilgeschäft der Kette „KiK“ darüber, ob eine Mieterin die volle Miete zahlen muss, obwohl diese auf Grund der Corona-Maßnahmen, die gemieteten Gewerberäume nicht mehr zum Verkauf nutzen konnte.
Das OLG Dresden entschied zugunsten der Mieterin, denn die Dresdener Richter sehen in der angeordneten Schließung eine Störung der großen Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB.
Dahingehend sei der Mietvertrag anzupassen, da keine der Parteien eine Ursache für die Störung gesetzt hat oder diese vorhersehen konnte, so sei diese auf die Hälfe zu reduzieren. Somit wäre die Belastung auf beide Parteien gleichermaßen zu verteilen. (Urt. v. 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20)
Anderer Ansicht ist das OLG Karlsruhe, dort heißt es in der Urteilsbegründung, dass eine Corona Bedingte Schließung keinen Sachmangel der Mietsache darstellt.
Die Gewerberäume würden demnach weiterhin die Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume erlauben. Ebenso müsste der Mieter durch die vollständige Zahlung der Miete, in seiner Existenz bedroht werden, oder das wirtschaftliche Fortkommen dieser müsste schwerwiegend beeinträchtigt werden, um eine Vertragsanpassung zu erlauben.
Hierfür müsste im Einzelfall geprüft werden, ob der Mieter alles in seiner Macht Stehende getan hat, um dies zu verhindern, sprich die mögliche Kompensation durch Onlinehandel oder durch ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit. (Urt. v. 24.02.2021, Az. 7 U 109/20)
Durch eine neue höchstrichterliche Regelung im EGBGB heißt es nun in Artikel 240 § 7, das vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Eindämmung des Corona Virus, die für den Mieter gar nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind, vermutlich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB sind.
Beide oben genannten Fälle werden nun vom XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der für das Gewerbemietrecht zuständig ist entschieden.
Für Pächter von Gaststätten und Ladeninhaber besteht nun ein besonders hoher Beratungsbedarf dahingehend, wie mit rückständigen Mieten und Pacht verfahren werden kann. Wir helfen gerne!
Die Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden berät Sie gerne weiter in diesbezüglichen, aber auch in anderen Rechtsfragen.
Zuständig in allen Fragen des Mietrechts ist Herr Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.
Die Rechtsanwaltskanzlei Cäsar-Preller verfügt neben dem Kanzleisitz in Wiesbaden auch über Sprechstundenorte in Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, München und Bad Harzburg.
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