Vertragsänderungen im Gewerberaummietvertrag, welche eine Gültigkeit von unter einem Jahr haben, sind auch mündlich wirksam

Grundsätzlich können Mietverträge mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Kommt jedoch ein Mietvertrag zustande, welcher über einen Zeitraum von einem Jahr hinaus geht, muss dieser nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Was ist aber, wenn ein bereits stehender, schriftlicher Mietvertrag mündlich abgeändert wird?

Urteil des Bundesgerichtshofes:

In einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 15.09.2021 (BGH-Urteil vom 15.09.2021; Az. XII ZR 60/20) wurde entschieden, dass ein Gewerberaummietvertrag, welcher für eine Zeitspanne von unter einem Jahr mündlich abgeändert wird, wirksam ist. Darauf weist Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Mietrecht, hin.

Im vorliegenden Fall nahm eine Vermieterin im Gewerberaum der Mieterin erhebliche Umbaumaßnahmen vor, welche den Gebrauch durch die Mieterin störten. Aufgrund dessen einigten sich beide Seiten mündlich auf eine Mietminderung von zunächst neun Monaten. Vor Ablauf der neun Monate einigten sich beide Parteien auf eine erneute Mietminderung bis zum Ende der Umbaumaßnahmen. Der betroffene Gewerberaummietvertrag war mit jeweils zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen vereinbart worden.

Die Vermieterin kündigte im Anschluss das Mietverhältnis mit der Begründung, dass das Schriftformerfordernis des §550 BGB nicht eingehalten wurde und somit die gesamte Schriftform des Vertrages aufgehoben sei.

Dem widerspricht der Bundesgerichtshof, da das Schriftformerfordernis des §550 BGB im vorliegenden Fall keine Anwendung findet. Die Schriftform ist nur Erforderlich, wenn die Änderung länger als ein Jahr andauern soll. Die Jahresfrist des §550 Satz 2 BGB beginnt erst mit Abschluss des nicht formgerechten Änderungsvertrages, der die Schriftform des ursprünglich formwirksamen Mietvertrags entfallen lässt. Es ist zudem unerheblich, wenn mehrere Absprachen zusammen ein Jahr überschreiten. Somit lässt sich festhalten, dass mündliche Absprachen wie im vorliegenden Fall rechtliche Geltung haben.

In vielen Fällen lohnt es sich also, rechtlichen Beistand einzuholen und sich über seine Rechte aufklären zu lassen.

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